Puste mieszkanie wydaje się małym problemem – dopóki nie zaczniesz liczyć. Dla firmy zarządzającej nieruchomościami pustostan to jeden z największych i najbardziej niedocenianych kosztów, właśnie dlatego, że nie widać go jako faktury, lecz jako utracony przychód. Ten artykuł pokazuje, jak obliczyć, ile faktycznie kosztuje pustostan i dlaczego każdy zaoszczędzony tydzień jest wart więcej, niż się wydaje.
Pustostan kosztuje więcej niż utracony czynsz
Gdy mieszkanie stoi puste, tracisz nie tylko czynsz. Ponosisz również koszty:
- Bieżące koszty eksploatacji – ogrzewanie, utrzymanie nieruchomości, ubezpieczenie i odsetki od kredytu na obiekt naliczają się niezależnie od tego, czy ktoś tam mieszka.
- Marketing i administracja – każde nowe wynajęcie kosztuje czas i pieniądze na ogłoszenia, pokazy i weryfikację.
- Zużycie spowodowane pustostanem – długotrwałe stanie puste może w niektórych przypadkach wymagać prac przed kolejnym wprowadzeniem się.
Bezpośredni, prosty koszt to jednak utracony czynsz – i łatwo go obliczyć.
Wzór: jak obliczyć koszt pustostanu
Podstawowy wzór na utracony przychód jest prosty:
Miesięczny czynsz ÷ 30 × liczba dni pustostanu = utracony przychód z czynszu
Jeśli chcesz spojrzeć na to na poziomie całego portfela, użyj wskaźnika pustostanów:
(Liczba pustych mieszkań ÷ łączna liczba mieszkań) × 100 = wskaźnik pustostanów w %
Przykład obliczeniowy
Załóżmy, że masz mieszkanie z miesięcznym czynszem 9 000 kr, które stoi puste przez dwa miesiące między dwoma najemcami:
- Utracony czynsz: 9 000 × 2 = 18 000 kr
- Dodaj koszty eksploatacji, które naliczają się dalej, np. 2 500 kr/mies.: 2 500 × 2 = 5 000 kr
- Całkowity koszt pustostanu: ~23 000 kr za jedno mieszkanie.
Przeskaluj to: portfel 50 mieszkań ze wskaźnikiem pustostanów wynoszącym tylko 4 % oznacza średnio dwa puste mieszkania przez cały rok – w powyższym przykładzie to ponad 270 000 kr rocznie utraconego przychodu i bieżących kosztów.
Ile warta jest każda zaoszczędzona tydzień?
Jeśli uda Ci się skrócić czas pustostanu o zaledwie jeden tydzień na każde wynajęcie, w powyższym przykładzie oszczędzasz około 2 100 kr na mieszkanie (9 000 ÷ 30 × 7). Przy dużej rotacji w portfelu szybko robią się z tego duże kwoty. Dlatego szybkość przejścia od wolnego do podpisanego kontraktu to jedna z najbardziej opłacalnych rzeczy, które firma zarządzająca nieruchomościami może optymalizować.
Jak zmniejszyć koszty pustostanów
- Zacznij marketing wcześnie – najlepiej już w momencie otrzymania wypowiedzenia, a nie po wyprowadzce.
- Rozpowszechniaj ogłoszenie szeroko – więcej kanałów to więcej kandydatów i krótszy czas pustostanu.
- Przyspiesz weryfikację – miej gotowy proces kontroli kredytowej i sprawdzania referencji, aby odpowiedni najemca mógł szybko podpisać umowę.
- Skorzystaj z pomocy, gdy jest potrzebna – usługa pośrednictwa może wypełnić pustostany bez stałych kosztów.
Dzięki usłudze pośrednictwa Bofrid dla firm zarządzających nieruchomościami zweryfikowani najemcy są kierowani bezpośrednio do Ciebie, a płacisz dopiero wtedy, gdy pośredniczony kandydat podpisze umowę. Ponieważ koszt powstaje tylko przy wyniku, to niskoryzykowny sposób na skrócenie właśnie tego kosztownego czasu pustostanu.
Podsumowanie
Pustostan kosztuje utracony czynsz plus bieżące koszty eksploatacji i administracji – często 20 000–25 000 kr za jedno mieszkanie stojące puste przez kilka miesięcy. Oblicz swój wskaźnik pustostanów, określ wartość każdego zaoszczędzonego tygodnia i zainwestuj w to, co skraca czas od wolnego do wynajętego. Jeśli chcesz przeczytać więcej o samym wynajmie, znajdziesz nasz kompletny przewodnik dla firm zarządzających nieruchomościami.
Czytaj dalej
Częste pytania
Co wlicza się w koszt pustostanu? Przede wszystkim utracony czynsz, ale także bieżące koszty eksploatacji (ogrzewanie, utrzymanie, ubezpieczenie, odsetki) oraz koszty marketingu i weryfikacji przed kolejnym wynajęciem.
Jaki jest normalny wskaźnik pustostanów? To zależy od lokalizacji i portfela, ale nawet kilka procent przekłada się na duże kwoty w skali roku. Sedno polega na mierzeniu go i systematycznym dążeniu do jego obniżenia.
Jak najszybciej obniżyć koszty pustostanów? Skracaj czas pustostanu: rozpocznij marketing wcześnie, rozpowszechniaj ogłoszenia szeroko i miej szybki proces weryfikacji. Pośrednictwo no cure–no pay może wypełnić pustostany bez stałych kosztów – czytaj więcej tutaj.
