| Dźwięk | Zwykle oceniany jako | Może stać się uciążliwością, jeśli |
|---|---|---|
| Kroki, rozmowy, przesuwane krzesła | Normalny dźwięk życia w budynku | Ekstremalny i celowy, noc po nocy |
| Bawiące się i płaczące dzieci | Normalny dźwięk życia w budynku | Rzadko – dźwięki dzieci są w dużej mierze tolerowane |
| Pralka i zmywarka | Normalny dźwięk życia w budynku | Używane w nocy wbrew regulaminowi |
| Muzyka w ciągu dnia | Normalny dźwięk życia w budynku | Głośno przez długi czas, powtarzające się |
| Impreza do trzeciej w nocy | Jednorazowo: zwykle tolerowane | Powtarza się regularnie |
| Krzyki, walenie w ściany, groźby | Uciążliwość | Już przy pojedynczych przypadkach |
| Wiercenie i remont | Tymczasowo tolerowane | Trwa miesiącami bez poszanowania godzin |
Sąsiad może narzekać na dosłownie wszystko – ale w sensie prawnym uciążliwość występuje dopiero wtedy, gdy hałas jest na tyle dokuczliwy, że może być szkodliwy dla zdrowia lub w inny sposób pogarsza środowisko mieszkaniowe sąsiadów w takim stopniu, że nie powinien być zasadnie tolerowany. Przypadkowy śmiech, odkurzacz w sobotę czy bieganie dzieci to nie uciążliwość. Granicę wyznacza 12 kap. 25 § jordabalken.
Co jest uciążliwością w mieszkaniu według prawa?
Przepis 12 kap. 25 § jordabalken ma dwie części. Pierwsza mówi, że najemca, korzystając z mieszkania, ma dbać o to, aby osoby w otoczeniu nie były narażone na uciążliwości, które w takim stopniu mogą być szkodliwe dla zdrowia lub w inny sposób pogarszać ich środowisko mieszkaniowe, że nie powinny być zasadnie tolerowane.
Druga część jest szersza: najemca ma ponadto przestrzegać wszystkiego, co jest potrzebne do zachowania zdrowia, porządku i dobrego stanu w obrębie nieruchomości. To ten przepis obejmuje zaśmiecanie klatki schodowej, palenie, które przedostaje się do sąsiada, i tym podobne.
Najemca odpowiada również za osoby należące do gospodarstwa domowego lub odwiedzające mieszkanie. To, że imprezę urządził znajomy, nie zwalnia posiadacza umowy.
Dwie rzeczy muszą być spełnione
Aby hałas stał się uciążliwością w sensie prawnym, musi więc zarówno wpływać na zdrowie lub środowisko mieszkaniowe, jak i wykraczać poza to, co można zasadnie tolerować. To drugie kryterium decyduje o większości skarg sąsiedzkich. W budynku wielorodzinnym trzeba liczyć się z dźwiękami od innych ludzi – kroki, rozmowy, rury, pralka, pianino po południu.
Ocena jest obiektywna. To, że pojedynczy sąsiad jest wyjątkowo wrażliwy na hałas, nie podnosi wymagań wobec pozostałych mieszkańców. Z drugiej strony nie pomaga to, że osoba hałasująca uważa dźwięk za rozsądny.
Dźwięki, które zwykle nie są uciążliwością
Duża część konfliktów sąsiedzkich dotyczy dźwięków, które po prostu należą do życia w budynku. Tabela pokazuje, jak różne rodzaje dźwięków są zwykle oceniane – i co może przesunąć ocenę w drugą stronę.
Regulamin budynku – na przykład „cisza po 22” – nie jest prawem. Stanowi część stosunku umownego i jest używany jako wsparcie w ocenie, ale złamanie regulaminu nie jest automatycznie uciążliwością według 12 kap. 25 § jordabalken. To samo dotyczy zasad dotyczących na przykład korzystania z balkonu; co faktycznie można tam zakazać, to osobna kwestia, zobacz Czy wynajmujący może zakazać grillowania na balkonie?.
Kiedy hałas jest kwestią zdrowotną
W przypadku bardziej długotrwałych problemów z hałasem istnieje równoległa ścieżka przez przepisy środowiskowe. Wydział ochrony środowiska gminy może ocenić, czy hałas stanowi uciążliwość dla zdrowia ludzi według 9 kap. 3 § miljöbalken, czyli uciążliwość, która może negatywnie wpływać na zdrowie i nie jest nieznaczna ani całkowicie tymczasowa. Folkhälsomyndigheten wydaje ogólne zalecenia dotyczące hałasu w pomieszczeniach, z których korzystają wydziały ochrony środowiska podczas pomiarów.
Ta ścieżka jest najczęściej używana w przypadku hałasu pochodzącego z nieruchomości lub działalności w budynku – wentylatory, windy, restauracja na parterze – a nie od pojedynczego sąsiada.
Jak ocenia się, co jest uciążliwością w mieszkaniu podczas sporu
To wynajmujący prowadzi sprawę, a nie skarżący się sąsiad. Sąsiad nie ma własnego prawa do wypowiedzenia komuś umowy.
Przebieg jest zasadniczo następujący:
- Skarga. Sąsiedzi kontaktują się z wynajmującym. Pojedynczy e-mail rzadko wystarcza.
- Upomnienie. Wynajmujący wzywa najemcę do natychmiastowego zaprzestania uciążliwości, zgodnie z 12 kap. 25 § jordabalken. W przypadku mieszkania mieszkalnego wynajmujący musi jednocześnie powiadomić gminny komitet ds. opieki społecznej (socialnämnden).
- Dokumentacja. Dzienniki uciążliwości, pomiary hałasu, zeznania świadków z kilku mieszkań.
- Wypowiedzenie. Jeśli nie nastąpi poprawa, prawo najmu może przepaść zgodnie z 12 kap. 42 § jordabalken.
- Rozpatrzenie. Spór trafia do hyresnämnden (Sąd Najwyższy ds. Najmu) lub do sądu. Jak działa ten organ, opisano w Hyresnämnden: jak działa i jakie masz prawa jako najemca.
W przypadku szczególnie poważnych uciążliwości wynajmujący może zgodnie z 12 kap. 25 § jordabalken wypowiedzieć umowę bez wcześniejszego upomnienia. Wtedy należy powiadomić socialnämnden w związku z wypowiedzeniem. Chodzi o przemoc, groźby i tym podobne – nie o głośne stereo.
Dowody decydują
W praktyce wiele spraw o uciążliwości upada z powodu dowodów. Skargi od jednego sąsiada, bez dat i bez wsparcia innych w budynku, ważą niewiele. Bieżące notatki z godziną, czasem trwania i rodzajem hałasu – od kilku gospodarstw domowych – ważą dużo.
Co jest uciążliwością w mieszkaniu przy podnajmie?
Te same zasady obowiązują, ale odpowiedzialność jest podzielona. Najemca z umową pierwotną odpowiada wobec wynajmującego za to, co robi podnajemca w mieszkaniu. Uciążliwości ze strony osoby mieszkającej na podnajmie mogą więc dotknąć tego, kto podpisuje umowę.
Zauważ, że privatuthyrningslagen (2026:772), obowiązująca od 1 lipca 2026, nie ma zastosowania, gdy wynajmujący posiada mieszkanie na podstawie umowy najmu (hyresrätt). To prawo dotyczy sytuacji, gdy osoba fizyczna lub spadek udostępnia dom lub część domu za opłatą, i zawiera przepisy m.in. o pisemnej umowie na żądanie oraz o tym, że czynsz musi być określony kwotowo. Uciążliwości w mieszkaniu nie są tam regulowane, lecz w 12 kap. jordabalken.
Jeśli to Ty otrzymujesz skargę
Potraktuj ją poważnie, nawet jeśli uważasz, że jest nieuzasadniona. Upomnienie od wynajmującego to formalny krok, a nie wskazówka.
- Poproś o konkretne informacje: jakie daty, jakie godziny, jaki rodzaj hałasu.
- Usuń to, co się da – odsuń głośniki od ściany, połóż dywany, zmień godziny prania.
- Odpowiadaj pisemnie i zachowuj kopie.
- Nie usuwaj sprzętu, który masz prawo posiadać. To, co możesz zainstalować i zatrzymać w mieszkaniu, to inna kwestia niż uciążliwości, zobacz Czy wynajmujący może wymagać usunięcia Twojej pralki? oraz Prawo najemcy do instalowania mebli: co mówi prawo?.
Jeśli hałas pochodzi natomiast z prac budowlanych prowadzonych przez właściciela nieruchomości, obowiązują inne zasady dotyczące ochrony prawa najmu (besittningsskydd) i zgody, zobacz Remont wbrew woli najemcy.
Częste pytania
Czy istnieje ustawowy czas ciszy?
Nie. Jordabalken nie określa żadnej godziny granicznej. Godziny takie jak 22–07 pochodzą z regulaminu budynku i są używane jako punkt odniesienia w ocenie według 12 kap. 25 § jordabalken, ale same w sobie nie są prawem.
Czy mogę zostać wypowiedziany po jednej imprezie?
Zasadniczo nie. Zwykle wymagane są powtarzające się uciążliwości i to, że najemca otrzymał upomnienie bez poprawy. Wyjątkiem są szczególnie poważne uciążliwości, gdzie wypowiedzenie według 12 kap. 25 § jordabalken może nastąpić od razu.
Czy dźwięki dzieci liczą się jako uciążliwość?
Rzadko. Dźwięki dzieci bawiących się, biegających i płaczących należą do normalnego życia w budynku wielorodzinnym i mieszczą się w granicach zasadnej tolerancji.
Co zrobić, jeśli wynajmujący nie reaguje na moje skargi?
Prowadź dziennik uciążliwości z datami i godzinami, zbierz podpisy od innych sąsiadów i poproś o pisemną odpowiedź. W przypadku hałasu, który może wpływać na zdrowie, możesz również zwrócić się do wydziału ochrony środowiska gminy na podstawie 9 kap. 3 § miljöbalken. Jeśli zamiast tego zdecydujesz się przeprowadzić, porównaj opcje w Hyresrätt czy bostadsrätt – co jest dla Ciebie odpowiednie?.
Tekst ma charakter ogólny i nie stanowi porady prawnej.
