| Pytanie | Parking w umowie najmu | Osobna umowa parkingowa |
|---|---|---|
| Ustalanie ceny | Część czynszu, wliczana do wartości użytkowej zgodnie z 12 kap. 55 § jordabalken | Dowolna umowa między stronami |
| Podwyżka | Wymaga porozumienia lub rozpatrzenia przez hyresnämnden | Zgodnie z warunkami umowy dotyczącymi zmiany opłaty |
| Wypowiedzenie miejsca | Zmiana warunków czynszu za mieszkanie | Wypowiadane osobno, zgodnie z okresem wypowiedzenia w umowie |
| Ochrona najmu (besittningsskydd) | Podlega ochronie mieszkania | Dzierżawa gruntu (lägenhetsarrende) nie ma ochrony najmu |
| Ocena ceny | Hyresnämnden | Nie jest oceniana przez hyresnämnden |
| VAT | Zgodnie z czynszem za mieszkanie, który jest zwolniony | Zazwyczaj wynajem objęty VAT |
Tak, wynajmujący może pobierać osobną opłatę za miejsce parkingowe — ale tylko wtedy, gdy miejsce to nie jest częścią umowy najmu mieszkania. Jeśli parking jest w umowie, opłata stanowi część czynszu, a czynsz za mieszkanie mieszkalne zgodnie z 12 kap. 19 § jordabalken (…) musi być określony co do kwoty. Jeśli parking jest osobną umową, stanowi odrębne wynajęcie z własną ceną, własnym okresem wypowiedzenia i własnymi zasadami.
Czy wynajmujący może pobierać osobną opłatę za parking w Szwecji? Wszystko zależy od umowy
Nie ma przepisu, który nakazywałby, aby miejsce parkingowe było automatycznie częścią najmu mieszkania. Umowa najmu zgodnie z 12 kap. 1 § jordabalken (…) dotyczy budynku lub części budynku — czyli mieszkania i tego, co zostało wyraźnie wynajęte wraz z nim. Jeśli parking nie jest wymieniony w umowie, nie jest jego częścią, a wynajmujący ma prawo wynająć go za osobną opłatą.
Zasada działa też w drugą stronę. Jeśli masz umowę, w której miejsce garażowe lub parkingowe jest wymienione jako część czynszu, wynajmujący nie może później wyłączyć go z umowy i doliczyć dodatkowej opłaty. Byłaby to zmiana warunków, która wymaga albo Twojej zgody, albo rozpatrzenia przez hyresnämnden (…).
Dwie umowy — czy jedna
W praktyce stosuje się trzy rozwiązania:
- Parking jest częścią czynszu za mieszkanie. Jedna umowa, jedna kwota. Miejsce parkingowe jest wliczane do wartości użytkowej mieszkania przy ocenie czynszu zgodnie z 12 kap. 55 § jordabalken.
- Osobna umowa z tym samym wynajmującym. Najczęstsze rozwiązanie. Garaż w budynku wynajmowany jest jako lokal zgodnie z 12 kap. jordabalken. Otwarte miejsce na gruncie to zazwyczaj dzierżawa gruntu (lägenhetsarrende) zgodnie z 8 kap. 1 § jordabalken.
- Umowa z firmą parkingową. Wtedy wynajmujący nie jest stroną umowy w ogóle, a kwestia czynszu w rozumieniu jordabalken nie powstaje.
Czy wynajmujący może pobierać osobną opłatę za parking, gdy miejsce jest w umowie najmu?
Nie. Jeśli umowa najmu mieszkania wskazuje, że miejsce parkingowe jest wliczone, koszt jest już pokryty przez czynsz. Osobna faktura na to jest jednostronną podwyżką czynszu.
Jeśli wynajmujący chce zmienić warunki, powinien to zrobić poprzez pisemny wniosek o zmianę warunków. Jeśli nie dojdziecie do porozumienia, decyzję podejmuje hyresnämnden. Ta sama zasada obowiązuje, gdy wynajmujący chce całkowicie usunąć miejsce parkingowe i pozostawić czynsz bez zmian.
Częsta szara strefa: umowa wspomina o miejscu parkingowym, ale określa dla niego osobną kwotę, na przykład jako osobną pozycję za miejsce garażowe obok czynszu za mieszkanie. Wtedy parking ma cenę w ramach umowy i kwota ta nie może być podnoszona swobodniej niż czynsz w pozostałym zakresie.
Czym różnią się te dwie sytuacje?
Ile może kosztować miejsce parkingowe?
Dla samodzielnego miejsca parkingowego nie ma górnego limitu czynszu ani oceny zasadności odpowiadającej tej dla mieszkań. Cenę ustala rynek, a różnice między miejscem garażowym w centrum Sztokholmu a żwirowym placem w mniejszej miejscowości są duże. Jeśli nie jesteś zadowolony z ceny, w praktyce pozostaje wypowiedzenie miejsca.
Umowa musi być jednak przestrzegana. Jeśli ustaliliście, że opłata zmienia się raz w roku z trzymiesięcznym wypowiedzeniem, to obowiązuje. Podwyżki w trakcie okresu obowiązywania umowy bez podstawy w umowie nie musisz akceptować. Ta sama logika co w przypadku, gdy wynajmujący chce doliczyć koszty w innych sytuacjach — zobacz na przykład, co obowiązuje w przypadku opłaty za nowy klucz, gdy go zgubisz.
VAT od miejsca parkingowego
Wynajem mieszkania jest zwolniony z podatku VAT. Wynajem miejsca parkingowego co do zasady nie jest — Skatteverket (…) traktuje wynajem miejsca parkingowego jako usługę objętą VAT, ze standardową stawką 25 procent. Dlatego osobna opłata za parking często jest podawana z VAT, podczas gdy czynsz za mieszkanie już nie.
Istnieje wyjątek, gdy miejsce jest wynajmowane jako element podrzędny względem wynajmu mieszkania temu samemu najemcy. Wtedy parking podlega takiemu samemu traktowaniu VAT jak mieszkanie. Granica jest dyskusyjna, a kwestia ta jest analizowana w raporcie Mervärdesskatt vid uthyrning och överlåtelse av fastighet. Raport nie jest prawem — żadne z propozycji nie obowiązuje obecnie.
Gdy wynajmujący wypowiada miejsce parkingowe
Osobna umowa parkingowa może być wypowiedziana osobno. Jeśli miejsce jest dzierżawą gruntu (lägenhetsarrende), nie ma ochrony najmu (besittningsskydd), co oznacza, że nie masz prawa do przedłużenia umowy po jej wygaśnięciu. Okres wypowiedzenia wynika z umowy.
Ważne jest, aby wypowiedzenie miejsca parkingowego nie wpływało na Twoje mieszkanie. Najem mieszkania ma własną ochronę, a spór o parking nie jest podstawą do wypowiedzenia mieszkania. Gdyby wynajmujący łączył te dwie sprawy, jest to kwestia dla hyresnämnden — oto jak zgłosić spór z wynajmującym krok po kroku.
Czy wynajmujący może pobierać osobną opłatę za parking bez pisemnej umowy?
Umowy ustne są ważne, ale trudne do udowodnienia. Jeśli dostałeś miejsce przydzielone przy wprowadzce bez żadnych dokumentów, a wynajmujący dwa lata później zaczyna wystawiać za nie faktury, stoi słowo przeciwko słowu co do pierwotnych ustaleń.
Dlatego zawsze żądaj pisemnej dokumentacji. Powinno z niej wynikać, o które miejsce chodzi, ile kosztuje, jak zmienia się opłata, okres wypowiedzenia oraz kto odpowiada za odśnieżanie i utrzymanie. Ta sama zasada dokumentacji dotyczy kaucji i tego, co wynajmujący może potrącić.
Stacja ładowania dla samochodu elektrycznego
Miejsce ze stacją ładowania często jest wyceniane w dwóch częściach: opłata za samo miejsce oraz koszt zużytej energii. Sprawdź, jak mierzona i rozliczana jest energia. Jeśli ładowanie jest rozliczane ryczałtowo, płacisz tyle samo niezależnie od tego, ile ładujesz. Sprzęt zazwyczaj należy do wynajmującego, który odpowiada za jego działanie — podobnie jak w przypadku naprawy sprzętu AGD w mieszkaniu.
Częste pytania
Czy wynajmujący może zmusić mnie do wynajęcia miejsca parkingowego?
Nie. Miejsce parkingowe nie może być warunkiem koniecznym do wynajęcia mieszkania. Jeśli nie masz samochodu i nie chcesz miejsca, nie musisz podpisywać umowy.
Czy muszę zachować miejsce, jeśli zmieniam mieszkanie w tym samym budynku?
Nie, nie automatycznie. Jeśli parking jest osobną umową, nie przechodzi na nowe mieszkanie, chyba że ustalicie inaczej. Porusz tę kwestię przed podpisaniem nowej umowy.
Czy wynajmujący może podnieść opłatę za parking bardziej niż czynsz?
Tak, jeśli miejsce jest wynajmowane na podstawie osobnej umowy. Coroczne negocjacje czynszów dla mieszkań nie obejmują samodzielnych miejsc parkingowych. Podwyżka musi jednak nastąpić w trybie przewidzianym w umowie.
Co obowiązuje, gdy wynajmuję w podnajmie (andra hand)?
Wtedy Twoją stroną umowy jest osoba z pierwszą umową (förstahandskontrakt), a nie właściciel nieruchomości. Sprawdź, czy osoba wynajmująca Ci miejsce ma do tego prawo. Jeśli chcesz porównać to rozwiązanie z innymi formami mieszkaniowymi, zobacz porównanie wynajmu mieszkania (hyresrätt) z mieszkaniem spółdzielczym (bostadsrätt).
Tekst ma charakter ogólny i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.
