Czy wynajmujący może podnieść czynsz w trakcie trwania umowy?

Nie, co do zasady wynajmujący nie może podnieść czynszu w trakcie trwającego okresu umowy. Czynsz jest ustalony na określoną kwotę i nie może być jednostronnie zmieniony przez wynajmującego w trakcie trwania umowy. Wynika to z 12 kap. 19 § jordabalken (kodeksu gruntowego), który stanowi, że czynsz musi być określony co do kwoty, a zmiany wymagają porozumienia lub decyzji hyresnämnden (Trybunału Czynszowego).

Jeśli masz umowę na czas określony, na przykład na rok, uzgodniony czynsz obowiązuje przez cały okres. Wynajmujący nie może przyjść w październiku i powiedzieć, że czynsz wzrasta od listopada, tylko dlatego, że chce. Jeśli wynajmujący chce podnieść czynsz, musi albo poczekać do końca okresu umowy, albo w przypadku umowy na czas nieokreślony wypowiedzieć umowę, aby wynegocjować nowy czynsz – a nawet wtedy istnieją przepisy chroniące Cię jako najemcę.

Co obowiązuje w przypadku umowy na czas nieokreślony?

W przypadku umowy na czas nieokreślony, czyli umowy obowiązującej bezterminowo, wynajmujący może zażądać podwyżki czynszu. Ale nie dzieje się to automatycznie ani bez procedury. Wynajmujący musi wysłać pisemne żądanie nowego czynszu, a jeśli nie dojdziecie do porozumienia, wynajmujący może wnieść sprawę do hyresnämnden. Hyresnämnden bada wtedy, czy nowy czynsz jest rozsądny (skälig hyra), między innymi poprzez porównanie z podobnymi mieszkaniami w okolicy.

Częstym nieporozumieniem jest przekonanie, że wynajmujący może bez przeszkód podnieść czynsz o określony wskaźnik lub procent. Tak nie jest. W prawie czynszowym nie ma automatycznej waloryzacji o wskaźnik. Podwyżka musi być zawsze rozsądna i uzasadniona. Hyresnämnden może ponadto zdecydować, że podwyżka zacznie obowiązywać dopiero od określonego momentu, często najwcześniej miesiąc po zgłoszeniu żądania przez wynajmującego.

Czy wynajmujący może podnieść czynsz w trakcie trwania umowy przy podnajmie?

W przypadku podnajmu (andrahandsuthyrning) obowiązują częściowo inne zasady. Jeśli wynajmujesz swoje mieszkanie w bostadsrätt (mieszkaniu własnościowym) w podnajmie, lub sam wynajmujesz w podnajmie, czynsz może być skorygowany w trakcie trwania umowy – ale tylko pod pewnymi warunkami. Prawo stanowi, że strony mogą umówić się, że opłata za media, takie jak ogrzewanie, prąd i woda, będzie płacona w kwocie odpowiadającej kosztom zużycia.

Oznacza to, że wynajmujący w podnajmie nie może podnieść czynszu w trakcie trwania umowy bez podstawy w umowie. Jednak umowa może zawierać klauzulę o korekcie czynszu w przypadku zmiany kosztów eksploatacji. Taka klauzula musi być jasno sformułowana i nie może być nieuczciwa. Jeśli klauzuli brakuje, uzgodniony czynsz obowiązuje przez cały okres.

Co mówi prawo o ochronie najemcy?

Ochrona najemcy przed podwyżkami czynszu w trakcie trwania umowy jest silna. Podstawowa ochrona znajduje się w 12 kap. jordabalken, gdzie stwierdza się, że umowa najmu powinna być sporządzona na piśmie, jeśli któraś ze stron tego zażąda, oraz że czynsz musi być określony co do kwoty. Wynajmujący, który podnosi czynsz bez podstawy w umowie lub prawie, ryzykuje koniecznością zwrotu nadpłaconego czynszu.

Jeśli wynajmujący mimo to podniesie czynsz bez podstawy, możesz jako najemca zakwestionować podwyżkę. Zrób to na piśmie i zachowaj całą dokumentację. Następnie skontaktuj się z hyresnämnden w celu uzyskania wskazówek. Hyresnämnden może ustalić, że obowiązuje stary czynsz i że podwyższony czynsz powinien zostać zwrócony.

Tabela: Kiedy wynajmujący może podnieść czynsz?

Co możesz zrobić, jeśli wynajmujący podniesie czynsz mimo to?

Jeśli wynajmujący podniesie czynsz w trakcie trwania umowy bez podstawy, powinieneś działać szybko. Zacznij od pisemnego sprzeciwu wobec podwyżki. Wskaż, że jej nie akceptujesz i że powołujesz się na obowiązującą umowę. Następnie płać stary czynsz, dopóki spór nie zostanie rozwiązany. Płacenie podwyższonego czynszu może być zinterpretowane jako jego akceptacja.

Następnie skontaktuj się z hyresnämnden. Możesz złożyć wniosek o ustalenie czynszu. Hyresnämnden rozpatrzy sprawę i może zdecydować, że obowiązuje stary czynsz. Jeśli wynajmujący otrzymał już nadpłatę, hyresnämnden może również zdecydować o jej zwrocie. Przeczytaj więcej o tym, jak działa hyresnämnden, w naszym przewodniku o hyresnämnden i Twoich prawach jako najemcy.

Czy wynajmujący może podnieść czynsz w trakcie trwania umowy przy hyrköp?

W przypadku hyrköp (najmu z opcją zakupu), regulowanego przez lagen om hyrköp av bostad (ustawę o najmie z opcją zakupu mieszkania), obowiązują szczególne przepisy. Oznacza to, że zmiana opłaty musi być uregulowana w umowie, aby była ważna.

Ustawa stanowi, że sprzedający w ramach hyrköp powinien przekazać informacje o tym, jak opłata hyrköp może zostać zmieniona. Jeśli umowa nie zawiera takiej klauzuli, opłata nie może zostać podniesiona w trakcie trwania umowy. Chroni to kupującego w ramach hyrköp przed nieoczekiwanymi kosztami. Więcej informacji o hyrköp znajdziesz w naszym artykule o czy wynajmujący musi zaakceptować hyrköp zgodnie z nową ustawą.

Co obowiązuje w przypadku nowo wybudowanych mieszkań?

Dla nowo wybudowanych mieszkań istnieje szczególna regulacja zwana presumtionshyra (czynsz domniemany). Oznacza ona, że czynsz przy nowej produkcji może być ustalony wyżej niż wartość użytkowa, ale wynajmujący nie może wtedy podnieść czynszu w pierwszych latach bez szczególnych powodów. Presumtionshyra obowiązuje zwykle przez 15 lat, ale w tym czasie czynsz może być podnoszony tylko zgodnie z tym, co ustalono, często w powiązaniu z indeksem cen konsumpcyjnych.

Tutaj również obowiązuje zasada, że podwyżka w trakcie trwania umowy wymaga podstawy w umowie. Jeśli umowa stanowi, że czynsz podąża za indeksem, wynajmujący może podnieść czynsz zgodnie ze zmianą indeksu. Ale bez takiej klauzuli nie ma miejsca na podwyżkę.

Częste pytania

Czy wynajmujący może podnieść czynsz z trzymiesięcznym wypowiedzeniem w trakcie trwania umowy?

Nie. W przypadku umowy na czas określony wynajmujący nie może podnieść czynszu w trakcie jej trwania, niezależnie od okresu wypowiedzenia. W przypadku umowy na czas nieokreślony wymagane jest pisemne żądanie i często rozpatrzenie w hyresnämnden. Trzymiesięczne wypowiedzenie nie wystarczy, aby jednostronnie zmienić czynsz.

Co się stanie, jeśli zapłacę podwyższony czynsz bez protestu?

Jeśli płacisz podwyższony czynsz przez dłuższy czas bez sprzeciwu, może to zostać zinterpretowane jako akceptacja podwyżki. Dlatego ważne jest, aby natychmiast pisemnie zakwestionować podwyżkę. Zachowaj całą korespondencję i płać stary czynsz, dopóki spór nie zostanie rozwiązany.

Czy wynajmujący może podnieść czynsz, aby pokryć zwiększone koszty eksploatacji?

Nie bez podstawy w umowie. Jeśli umowa zawiera klauzulę o korekcie czynszu w przypadku zmiany kosztów eksploatacji, wynajmujący może to zrobić. W przeciwnym razie wymagane jest nowe porozumienie lub decyzja hyresnämnden. W przypadku podnajmu obowiązują szczególne przepisy w privatuthyrningslagen (ustawie o wynajmie prywatnym).

Czy te same zasady obowiązują dla bostadsrätt wynajmowanego w podnajmie?

Tak, w zasadzie. Przy podnajmie bostadsrätt obowiązuje privatuthyrningslagen, która wymaga, aby czynsz był określony co do kwoty. Podwyżka w trakcie trwania umowy wymaga podstawy w umowie. Przeczytaj więcej o podnajmie bostadsrätt i nowych zasadach.

Podsumowanie

Pytanie, czy wynajmujący może podnieść czynsz w trakcie trwania umowy, ma jasną odpowiedź: nie, bez podstawy w umowie lub prawie. Najemca ma silną ochronę dzięki jordabalken, a w przypadku podnajmu – dzięki privatuthyrningslagen. Jeśli spotka Cię nieuzasadniona podwyżka, działaj szybko, złóż pisemny sprzeciw i skontaktuj się z hyresnämnden.

Aby uniknąć sporów, upewnij się, że Twoja umowa najmu jest jasna i sporządzona na piśmie. Sprawdź, czy zawiera klauzule dotyczące korekty czynszu. Jeśli nie jesteś pewien swoich praw, zasięgnij porady w Hyresgästföreningen (Stowarzyszeniu Najemców) lub u prawnika specjalizującego się w prawie najmu. Możesz również przeczytać nasze inne przewodniki, na przykład o depozycie i co wynajmujący może potrącić lub o dopłacie za umeblowanie i kiedy możesz dodać 15 procent.

Ten tekst jest ogólną informacją, a nie poradą prawną. W Twoim konkretnym przypadku powinieneś skontaktować się z prawnikiem lub hyresnämnden.