| Pytanie | Ustawa o wynajmie prywatnym (2026:772) |
|---|---|
| Co obejmuje | Dom lub część domu wynajmowaną przez osobę fizyczną jako mieszkanie (1 kap. 1 §) |
| Umowa pisemna | Należy sporządzić, jeśli zażąda tego którakolwiek ze stron (1 kap. 5 §) |
| Czynsz | Ustalany w umowie i musi być określony kwotowo (2 kap. 1 §) |
| Ocena czynszu | Hyresnämnden (Trybunał ds. Najmu), jeśli czynsz jest znacznie wyższy niż za podobne mieszkania (2 kap. 5 §) |
| Okres wypowiedzenia | Trzy miesiące do najbliższego przełomu miesiąca (6 kap. 1–2 §) |
| Bezwzględnie obowiązujące na korzyść najemcy | Tak (1 kap. 4 §) |
| Ochrona prawa do zamieszkiwania (besittningsskydd) | Brak w ustawie |
Ustawa o wynajmie prywatnym (2026:772) ma zastosowanie do lokatorów – gdy wynajmujesz pokój w mieszkaniu, które sam posiadasz. Ustawa obejmuje wynajem „domu lub części domu” zgodnie z 1 kap. 1 §, a pokój w Twoim domu jednorodzinnym lub w mieszkaniu w spółdzielni (bostadsrätt) jest właśnie częścią domu. Jeśli natomiast wynajmujesz pokój w mieszkaniu, które sam wynajmujesz, ustawa w ogóle nie ma zastosowania – wtedy obowiązuje 12 kap. jordabalken (kodeksu gruntowego).
To nowość od 1 lipca 2026 r., kiedy Ustawa o wynajmie prywatnym (2026:772) weszła w życie i zastąpiła ustawę (2012:978) o wynajmie własnego mieszkania.
Czy ustawa o wynajmie prywatnym (2026:772) dotyczy lokatorów?
Tak, w głównej mierze. Zgodnie z 1 kap. 1 § ustawa obejmuje umowy, w których osoba fizyczna lub spadek (dödsbo) za wynagrodzeniem wynajmuje dom lub część domu innej osobie, pod warunkiem że wynajem w całości lub w nieistotnej części dotyczy mieszkania. To, co jest wynajmowane, w tekście ustawy nazywa się „mieszkaniem” (lägenhet), niezależnie od tego, czy chodzi o cały dom, czy o pojedynczy pokój.
Dwa inne przepisy potwierdzają tę kwestię. W 1 kap. 3 § wyłączony jest wynajmujący, który regularnie wynajmuje więcej niż dwa mieszkania „niestanowiące części mieszkania wynajmującego” – sformułowanie to ma sens tylko wtedy, gdy mieszkania, które są częścią mieszkania wynajmującego, w innym przypadku byłyby objęte ustawą. Ponadto 5 kap. 3 § ostatni akapit stanowi, że najemca nie może mieć własnych lokatorów bez zgody wynajmującego, „jeśli mieszkanie stanowi część mieszkania wynajmującego”. Ustawa zatem wprost reguluje zamieszkiwanie pod jednym dachem z wynajmującym.
Trzy wyjątki – i najważniejszy dla Ciebie jako lokatora
1 kap. 3 § wymienia przypadki, w których ustawa nie ma zastosowania:
- wynajmujący regularnie wynajmuje więcej niż dwa mieszkania, które nie stanowią części mieszkania wynajmującego,
- wynajmujący posiada mieszkanie na podstawie umowy najmu (hyresrätt), lub
- wynajem dotyczy celów rekreacyjnych.
Drugi wyjątek jest praktycznie najważniejszy. Jeśli Twój wynajmujący sam wynajmuje mieszkanie na podstawie umowy najmu, Wasza umowa nie podlega ustawie i zamiast tego trafia pod 12 kap. jordabalken. Ponadto dwa pierwsze wyjątki obowiązują nawet wtedy, gdy warunki później się zmienią.
Różnica między byciem lokatorem a byciem najemcą jest warta odróżnienia, a omawiamy ją w artykule Lokator a najemca: Jaka jest różnica i jakie masz prawa?.
Co się zmieniło, gdy 2026:772 zastąpiła 2012:978
Stara ustawa została uchylona przepisami przejściowymi nowej ustawy. Znajduje się tam również zapis, że uchylona ustawa nadal obowiązuje w przypadku umów zawartych na jej podstawie – umowa z lokatorem zawarta wcześniej będzie zatem nadal regulowana starymi zasadami.
Czynsz: jak jest ustalany i jak jest oceniany
Czynsz ustalany jest w drodze porozumienia przy zawieraniu umowy i musi być określony kwotowo (2 kap. 1 §). Opłaty za media – ogrzewanie, chłodzenie, ciepłą wodę, energię elektryczną oraz wodę i kanalizację – mogą być natomiast ustalane według faktycznego zużycia. W przypadku braku porozumienia należy zapłacić kwotę rozsądną (skäligt belopp), przy czym szczególnie uwzględnia się intencje stron przy zawieraniu umowy.
Jeśli lokator uważa, że czynsz jest za wysoki, może złożyć wniosek do Hyresnämnden (2 kap. 5 §). Trybunał obniży czynsz tylko wtedy, gdy jest on znacznie wyższy niż czynsze powszechnie pobierane za podobne lub w porównywalnym zakresie poszukiwane mieszkania wynajmowane na podstawie tej samej ustawy. Porównanie dokonywane jest zatem z innymi wynajmami prywatnymi. To realna zmiana: pod rządami uchylonej ustawy punktem wyjścia były koszty kapitałowe i operacyjne wynajmującego.
Jeśli czynsz zostanie obniżony, nowa stawka obowiązuje od dnia złożenia wniosku, a wynajmujący musi zwrócić nadpłacone kwoty wraz z odsetkami (2 kap. 6 §). Strony mogą również umówić się na indeksację czynszu, ale nowy czynsz zaczyna obowiązywać najwcześniej miesiąc po pisemnym zawiadomieniu, a poprzedni czynsz musi obowiązywać co najmniej rok (2 kap. 4 §).
Jeśli wynajmujesz pokój w mieszkaniu w spółdzielni (bostadsrätt), dochodzą opłaty samej spółdzielni, które omawiamy w artykule Opłaty przy wynajmie mieszkania w spółdzielni (bostadsrätt): Co musisz wiedzieć?.
Wypowiedzenie, utrata prawa do najmu i ochrona prawa do zamieszkiwania
Umowa zawarta na czas nieokreślony może być wypowiedziana z zachowaniem okresu wypowiedzenia wynoszącego trzy miesiące, licząc do najbliższego przełomu miesiąca (6 kap. 2 §). Umowa na czas określony wygasa z końcem okresu najmu, ale najemca ma zawsze prawo wypowiedzieć ją z takim samym trzymiesięcznym skutkiem (6 kap. 1 §).
Warunki, które w porównaniu z ustawą są niekorzystne dla najemcy, są bezskuteczne wobec najemcy (1 kap. 4 §). Umowa dająca lokatorowi krótszy okres wypowiedzenia niż przewiduje ustawa, gdy wypowiada wynajmujący, nie jest zatem wiążąca.
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym w przypadkach wymienionych w 6 kap. 3 § – m.in. zaleganie z czynszem przez ponad dwa tygodnie, niedozwolone podnajmowanie lub przyjmowanie lokatorów, zaniedbywanie mieszkania, zakłócanie spokoju oraz poważna przestępczość. Prawo to nie przysługuje, jeśli uchybienie najemcy ma charakter nieistotny.
Ustawa nie przewiduje ochrony prawa do zamieszkiwania (besittningsskydd). Okres wypowiedzenia z 6 kap. stanowi całą ochronę, a lokator nie może zatem uzyskać przedłużenia stosunku najmu wbrew woli wynajmującego. Prawo wynajmującego do wstępu do mieszkania również nie jest regulowane w samej ustawie, lecz poprzez odesłanie do 12 kap. 26 § jordabalken (4 kap. 7 §).
W przypadku sporu pierwsza instancja to Hyresnämnden, a decyzja dotycząca czynszu na podstawie 2 kap. 5 § może być zaskarżona do Svea hovrätt w ciągu trzech tygodni (7 kap. 4 §). Jak złożyć zawiadomienie, opisujemy w artykule Spór z wynajmującym? Jak złożyć zawiadomienie do Hyresnämnden (krok po kroku).
Jeśli wynajmujesz pokój w mieszkaniu, które sam wynajmujesz
W takim przypadku ustawa nie ma zastosowania do Ciebie jako wynajmującego – to Twój własny stosunek najmu określa, co możesz robić. Jeśli wynajmujesz na podstawie ustawy 2026:772 od osoby prywatnej, nie możesz mieć lokatorów w zakresie, którego wynajmujący nie musi rozsądnie akceptować. Przy tej ocenie uwzględnia się m.in. liczbę osób mieszkających w mieszkaniu w stosunku do jego wielkości, czas ich zamieszkiwania, pozostałe warunki mieszkaniowe, ryzyko utrudnienia zarządzania, ryzyko zakłóceń oraz to, czy wynajem ma charakter prywatny (5 kap. 3 §). Jeśli mieszkanie stanowi część mieszkania wynajmującego, zawsze wymagana jest zgoda.
Częste pytania dotyczące ustawy o wynajmie prywatnym i lokatorów
Czy ustawa o wynajmie prywatnym (2026:772) dotyczy lokatorów? Tak, gdy wynajmujesz pokój w mieszkaniu, które sam posiadasz. Ustawa obejmuje wynajem domu lub części domu zgodnie z 1 kap. 1 §.
Czy dotyczy to sytuacji, gdy wynajmuję pokój w moim wynajmowanym mieszkaniu? Nie. 1 kap. 3 § wyłącza wynajmującego, który posiada mieszkanie na podstawie umowy najmu. Wtedy obowiązuje 12 kap. jordabalken.
Czy lokator ma ochronę prawa do zamieszkiwania (besittningsskydd)? Nie. Ustawa nie przewiduje takiej ochrony.
Jaki jest okres wypowiedzenia? Trzy miesiące do najbliższego przełomu miesiąca zgodnie z 6 kap. 1–2 §, chyba że uzgodniliście coś korzystniejszego dla najemcy.
Czy lokator może zakwestionować czynsz? Tak. Zgodnie z 2 kap. 5 § najemca może złożyć wniosek do Hyresnämnden, który obniży czynsz, jeśli jest on znacznie wyższy niż za podobne mieszkania wynajmowane na podstawie ustawy.
Co się dzieje z umową zawartą przed wejściem w życie ustawy? Przepisy przejściowe stanowią, że uchylona ustawa (2012:978) nadal obowiązuje w przypadku umów zawartych na jej podstawie.
Źródła
- Ustawa o wynajmie prywatnym (2026:772) – Sveriges riksdag, szwedzki zbiór ustaw
- Jordabalk (1970:994), 12 kap. – Sveriges riksdag, szwedzki zbiór ustaw
- Hyra, bostadsrätt och arrende – Sveriges Domstolar, sądy ds. najmu i dzierżawy
Informacje zawarte w tym artykule mają charakter ogólny i nie stanowią porady prawnej. W przypadku konkretnych potrzeb prawnych należy skontaktować się z czynnym prawnikiem.
