Czy wynajmujący może wejść do Twojego mieszkania bez pytania?

Czasem tak — i to zaskakuje większość

Większość najemców zakłada, że wynajmujący nigdy nie może wejść bez pytania. To nieprawda. Prawo najmu daje wynajmującemu wyraźne prawo wstępu w niektórych przypadkach, a wtedy nie musisz się zgadzać, aby było to zgodne z prawem.

Zasady znajdują się w 12 kap. 26 § jordabalken (kodeks ziemi). Rozróżniają one trzy sytuacje, a różnica między nimi decyduje o tym, czy możesz odmówić.

Trzy przypadki

1. Niezbędny nadzór i prace, które nie mogą czekać — bez zwłoki

Wynajmujący ma prawo, na żądanie, do natychmiastowego wstępu w celu

• sprawowania niezbędnego nadzoru nad mieszkaniem lub jego użytkowaniem, albo
• wykonania prac poprawiających, których nie można odłożyć bez szkody.

„Bez zwłoki” oznacza dokładnie to. Nie ma tu ustawowego okresu wypowiedzenia. Wyciek wody, który się rozprzestrzenia, podejrzenie wycieku gazu czy szkoda wilgociowa pogarszająca się każdego dnia — to przykłady, ale także nadzór, który jest naprawdę niezbędny, a nie tylko wygodny dla wynajmującego.

To nie tylko sytuacje awaryjne dają prawo wstępu, co jest najczęstszym błędnym przekonaniem.

2. Pokaz mieszkania, gdy jest ono wolne do wynajęcia

Jeśli mieszkanie jest wolne do wynajęcia, masz obowiązek umożliwić jego pokazanie w odpowiednim czasie. Dotyczy to zazwyczaj okresu po wypowiedzeniu umowy, gdy nadal w nim mieszkasz.

„Odpowiedni czas” to jedyna granica, którą wyznacza prawo, i to Ty ją wyznaczasz. Pokazy w środku nocy lub bez uzgodnienia czasu nie są odpowiednim czasem.

3. Mniej pilne prace poprawiające — co najmniej miesięczne wypowiedzenie

W przypadku prac, które mogą poczekać, obowiązuje wypowiedzenie z co najmniej miesięcznym wyprzedzeniem, a prace nie mogą powodować istotnych przeszkód ani szkód w Twoim prawie użytkowania.

Dwa ważne ograniczenia:

• Takie prace nie mogą być wykonywane bez Twojej zgody w ostatnim miesiącu trwania stosunku najmu.
• Jeśli wynajmujący chce wykonać inne prace w mieszkaniu, masz prawo w ciągu tygodnia od powiadomienia wypowiedzieć umowę. Prace nie mogą się rozpocząć przed terminem, w którym mogłeś wypowiedzieć umowę, chyba że się na to zgodzisz.

Ten tydzień to Twój okres wypowiedzenia — a nie okres wypowiedzenia wynajmującego. Łatwo to pomylić.

Podsumowanie

Co się stanie, jeśli odmówisz?

Jeśli odmówisz wstępu w przypadku, gdy wynajmujący ma do niego prawo, wynajmujący może wystąpić o szczególną pomoc egzekucyjną do Kronofogdemyndigheten (szwedzki urząd egzekucyjny). To jest właściwa droga — a nie Hyresnämnden (Sąd Najmu), co jest częstym błędnym przekonaniem.

W przypadku powtarzających się odmów może to również wpłynąć na Twoje prawo najmu, ponieważ masz obowiązek umożliwić wstęp zgodnie z prawem.

Czego wynajmujący nie może robić

Prawo wstępu jest związane z trzema przypadkami opisanymi powyżej. Poza nimi wynajmujący nie ma prawa wchodzić tylko dlatego, że ma klucz w szafce administratora nieruchomości.

Ponadto wynajmujący we wszystkich przypadkach musi zadbać o to, aby nie powodować większych niedogodności niż to konieczne, i ma obowiązek zrekompensować Ci szkody, które wyrządzi.

Wejście do czyjegoś mieszkania bez podstawy prawnej i bez zgody może stanowić naruszenie miru domowego (hemfridsbrott) zgodnie z brottsbalken (kodeks karny). Jeśli podejrzewasz, że ktoś był w środku bez prawa: udokumentuj datę i godzinę, poproś wynajmującego pisemnie o wyjaśnienie i złóż zawiadomienie na policję, jeśli sytuacja się nie wyjaśni.

Jak sobie z tym radzić w praktyce

• Poproś o powód na piśmie. Który z trzech przypadków jest przywoływany? Odpowiedź decyduje o wszystkim.
• Uzgodnij czas. Nawet jeśli nie możesz odmówić wstępu, zwykle możesz wpłynąć na to, kiedy to nastąpi.
• Bądź w domu, jeśli możesz. Masz prawo być obecny.
• Dokumentuj. Zachowaj wiadomości o wypowiedzeniu — miesiąc to miesiąc, a to wynajmujący musi wykazać, że wypowiedzenie zostało doręczone.
• Zapisz, co zostało zrobione. Zwłaszcza podczas nadzoru, który może prowadzić do dyskusji o szkodach lub zużyciu.

Jeśli wizyta dotyczy inspekcji przed wyprowadzką, warto najpierw przeczytać, co liczy się jako normalne zużycie lub szkoda — to tam naprawdę powstają spory.

Częste pytania

Czy wynajmujący musi uprzedzić przed niezbędnym nadzorem? Nie. W przypadku niezbędnego nadzoru i prac, których nie można odłożyć bez szkody, wynajmujący ma prawo wstępu bez zwłoki. Prawo nie nakłada w tych przypadkach okresu wypowiedzenia. W praktyce wynajmujący zwykle i tak się kontaktuje — uzgodniony czas działa lepiej dla obu stron.

Jaki okres wypowiedzenia obowiązuje przy zwykłych remontach? Co najmniej miesiąc. Dotyczy to mniej pilnych prac poprawiających, które nie powodują istotnych przeszkód ani szkód w prawie użytkowania. W ostatnim miesiącu trwania stosunku najmu wymagana jest dodatkowo Twoja zgoda.

Czy wynajmujący może pokazywać mieszkanie nowym najemcom, gdy nadal w nim mieszkam? Tak, gdy mieszkanie jest wolne do wynajęcia, masz obowiązek umożliwić jego pokazanie w odpowiednim czasie. Nie możesz odmówić samego pokazu, ale czas powinien być odpowiedni i rozsądne jest, abyście go uzgodnili.

Co zrobić, jeśli wynajmujący wchodzi bez prawa? Poproś o pisemne wyjaśnienie, jaka podstawa prawna jest przywoływana, i udokumentuj zdarzenie. Jeśli brak podstawy, może to być naruszenie miru domowego, które należy zgłosić na policję. Jeśli natomiast chodzi o spór dotyczący stanu mieszkania, możesz zwrócić się do Hyresnämnden.

Czytaj dalej

Prawo najmu reguluje znacznie więcej niż tylko wstęp do mieszkania. Omówiliśmy Twoje prawa i obowiązki zgodnie z 12 kap. jordabalken oraz to, co możesz zmienić w mieszkaniu bez pytania.

Ten tekst to ogólna informacja o prawie najmu i nie stanowi porady prawnej. W przypadku konkretnego sporu skontaktuj się z Hyresnämnden, Hyresgästföreningen (Stowarzyszenie Najemców) lub prawnikiem.