| Scenariusz | Odliczenie poza 40 000 SEK | Przepis/źródło |
|---|---|---|
| Wynajmowanie bostadsrätt (mieszkania własnościowego) | 20 procent dochodów z wynajmu | Skatteverket, 42 rozdz. 30 § ustawy o podatku dochodowym |
| Wynajmowanie domu lub domku letniskowego | 20 procent dochodów z wynajmu | Skatteverket, 42 rozdz. 30 § ustawy o podatku dochodowym |
| Sublet mieszkania najętego | Twój własny czynsz za wynajętą część | Skatteverket, 42 rozdz. 31 § ustawy o podatku dochodowym |
| Wynajmowanie attefallshus (domu dodatkowego) na własnej działce | 20 procent dochodów z wynajmu | Skatteverket, 42 rozdz. 30 § ustawy o podatku dochodowym |
Odliczenie schematyczne przy wynajmie mieszkania – ile możesz odliczyć?
Odliczenie schematyczne (schablonavdrag) przy wynajmie prywatnego mieszkania to 40 000 koron rocznie za mieszkanie. Jeśli wynajmujesz mieszkanie, które posiadasz – bostadsrätt (mieszkanie własnościowe), dom lub domek letniskowy – możesz dodatkowo odliczyć 20 procent dochodów z wynajmu. Jeśli wynajmujesz mieszkanie najęte w drugiej ręce (sublet), możesz zamiast tego odliczyć czynsz, który sam płacisz za wynajętą część. Kwoty i procent wynikają z informacji Szwedzkiej Agencji Podatkowej (Skatteverket) dotyczącej wynajmu prywatnego mieszkania i opierają się na przepisach ustawy o podatku dochodowym (1999:1229) 42 rozdz. 30–31 §§.
Oznacza to, że duża część dochodów z wynajmu może być całkowicie wolna od podatku. Nadwyżka pozostała po odliczeniach jest opodatkowana jako dochód z kapitału.
Jak obliczyć podatek krok po kroku
Aby wiedzieć, ile faktycznie zaoszczędzisz, musisz obliczyć dochód podlegający opodatkowaniu. Postępuj w ten sposób:
- Zsumuj roczne dochody z wynajmu. Uwzględnij zarówno czynsz podstawowy, jak i ewentualne dopłaty za prąd, internet i meble, które płaci najemca.
- Odlicz odliczenie schematyczne w wysokości 40 000 koron. Odliczenie dotyczy jednego mieszkania rocznie, niezależnie od liczby najemców lub czasu trwania wynajmu.
- Odlicz odliczenie specyficzne dla mieszkania. Jeśli posiadasz mieszkanie, odliczasz 20 procent dochodów z wynajmu. Jeśli wynajmujesz mieszkanie najęte, odliczasz swój własny czynsz za wynajętą część.
- Oblicz nadwyżkę. Jeśli suma wynosi zero lub jest ujemna, nie płacisz podatku. Jeśli nadwyżka jest dodatnia, jest opodatkowana w kategorii dochodu z kapitału.
- Wykaż w zeznaniu podatkowym. Nadwyżka jest wpisywana na załącznik K3 (bostadsrätt), K5 (dom jednorodzinny) lub bezpośrednio w zeznaniu dochodów przy wynajmie mieszkania najętego.
Przykład obliczenia odliczenia schematycznego przy wynajmie mieszkania
Załóżmy, że wynajmujesz swoje mieszkanie własnościowe umeblowane za 12 000 koron miesięcznie przez dwanaście miesięcy. Dochód z wynajmu wynosi 144 000 koron.
- Odliczenie schematyczne: 40 000 SEK
- 20 procent z 144 000: 28 800 SEK
- Razem odliczenia: 68 800 SEK
- Dochód podlegający opodatkowaniu: 75 200 SEK
- Podatek: 22 560 SEK
Bez odliczeń podatek byłby wyższy. Dzięki pełnemu wykorzystaniu odliczeń zaoszczędzasz znaczne pieniądze.
Kiedy opłaca się wybrać rzeczywiste wydatki?
Przy wynajmie prywatnego mieszkania odliczenie schematyczne jest jedyną opcją – nie możesz wybrać odliczenia rzeczywistych kosztów operacyjnych, takich jak prąd, ogrzewanie czy zużycie. Przepisy są obowiązkowe i zapewniają ten sam poziom odliczenia niezależnie od poniesionych wydatków. Różni się to od działalności gospodarczej, gdzie wykazuje się rzeczywiste koszty.
To, co może się różnić, to które odliczenie mieszkaniowe przysługuje ci. Najemca w drugiej ręce odlicza swój własny czynsz za okres, podczas gdy właściciel mieszkania własnościowego odlicza 20 procent dochodów z wynajmu. Właściciele domów, którzy wynajmują całość lub część domu, również odliczają 20 procent.
Co zalicza się do dochodów z wynajmu?
Wszystko, co pobierasz od najemcy, zalicza się do dochodów z wynajmu. Obejmuje to stały miesięczny czynsz, opłaty za prąd, ogrzewanie, internet i ewentualną opłatę za meble. Natomiast kaucja (deposition) nie zalicza się do dochodów, ponieważ musi być zwrócona przy wyprowadzce. Więcej informacji o tym, co możesz pobierać, znajduje się w naszym przewodniku dotyczącym odliczania mebli od czynszu przy wynajmie.
Co obowiązuje przy kilku wynajmach w tym samym roku?
Odliczenie schematyczne w wysokości 40 000 koron dotyczy jednego mieszkania, a nie jednego najemcy. Jeśli wynajmujesz to samo mieszkanie kilku osobom w ciągu roku, dzielisz odliczenie schematyczne między nich. Jeśli natomiast wynajmujesz dwa różne mieszkania – na przykład swoje mieszkanie, gdy jesteś poza domem, i domek letniskowy latem – otrzymujesz 40 000 koron odliczenia dla każdego mieszkania.
Przy wynajmie krótkoterminowym za pośrednictwem platform takich jak Airbnb obowiązują te same zasady, ale może istnieć próg, powyżej którego działalność przechodzi w działalność gospodarczą. Przeczytaj więcej o wynajmie krótkoterminowym przez Airbnb.
Odsetki od kredytu hipotecznego i odliczenie schematyczne
Nie możesz odliczać odsetek od kredytu hipotecznego od dochodów z wynajmu – odsetki odliczasz normalnie w kategorii dochodu z kapitału, niezależnie od tego, czy wynajmujesz, czy nie. Jest to częste nieporozumienie, które wyjaśniamy w artykule dotyczącym odliczenia odsetek przy subletningu.
Checklist przed złożeniem zeznania podatkowego
- Zachowaj umowę najmu i ewentualne umowy dodatkowe dotyczące mebli lub prądu.
- Prowadź bieżące notatki o otrzymanych czynszu, najlepiej w arkuszu kalkulacyjnym.
- Przechowuj potwierdzenia płatności przez Swish lub przelew bankowy przez co najmniej siedem lat.
- Oblicz całkowity dochód z wynajmu za rok kalendarzowy.
- Odlicz 40 000 koron i odliczenie specyficzne dla mieszkania.
- Wypełnij właściwy załącznik: K3, K5 lub wiersz dochodów z pracy dla mieszkania najętego.
- Sprawdź, czy ewentualnie opłata na rzecz stowarzyszenia właścicieli mieszkań za zgodę na sublet została również odliczona (dotyczy bostadsrätt).
Jeśli potrzebujesz umowy lub protokołu inspekcji przed wynajmem, możesz pobrać trzy dokumenty dla bezpiecznego wynajmu.
Jak nowa ustawa o wynajmie prywatnym wpływa na podatek
Z dniem 1 lipca 2026 roku weszła w życie ustawa o wynajmie prywatnym (privatuthyrningslagen) (2026:772) i zastąpiła poprzednią ustawę (2012:978) o wynajmie własnego mieszkania. Nowa ustawa reguluje stosunek najmu między stronami – nie podatek. Odliczenie schematyczne i procent są nadal regulowane przez ustawę o podatku dochodowym i stosowanie jej przez Szwedzką Agencję Podatkową. Jednak to, co się zmienia, to kiedy ustawa ma zastosowanie: zgodnie z art. 3 nie ma zastosowania, jeśli wynajmujący regularnie wynajmuje więcej niż dwa mieszkania, które nie stanowią części mieszkania wynajmującego. Jeśli wynajmujesz więcej mieszkań, działalność może być uznana za działalność gospodarczą, a wtedy tracisz prawo do odliczenia schematycznego. Szczegółowo omawiamy nowe przepisy w artykule nowa ustawa o wynajmie prywatnym (2026:772).
Często zadawane pytania
Ile wynosi odliczenie schematyczne przy wynajmie mieszkania w 2026 roku? Odliczenie schematyczne wynosi 40 000 koron rocznie za mieszkanie. Do tego dochodzi albo 20 procent dochodów z wynajmu (mieszkanie posiadane), albo własny czynsz (mieszkanie najęte).
Czy mogę odliczyć zarówno odliczenie schematyczne, jak i rzeczywiste koszty? Nie. W przypadku prywatnych mieszkań odliczenie schematyczne jest jedyną opcją. Rzeczywiste koszty operacyjne, takie jak prąd i ogrzewanie, nie mogą być odliczane osobno poza schematem.
Jak dzielone jest odliczenie schematyczne, jeśli jesteśmy dwaj właściciele? Odliczenie w wysokości 40 000 koron dotyczy jednego mieszkania i jest dzielone proporcjonalnie do udziału własnościowego. Dwaj małżonkowie posiadający po połowie otrzymują po 20 000 koron odliczenia schematycznego.
Kiedy wynajmowanie staje się działalnością gospodarczą? Rozsądny wynajm kilku mieszkań, krótkoterminowe wynajmy podobne do hotelu lub usługi poza samym mieszkaniem mogą sprawić, że Szwedzka Agencja Podatkowa uzna to za działalność gospodarczą. Wtedy obowiązują inne zasady i odliczenie schematyczne znika.
Ten tekst zawiera informacje ogólne i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.
