| Mieszkanie 1 (ustawa o wynajmie prywatnym) | Mieszkanie 2 (ustawa o najmie) | |
|---|---|---|
| Czynsz | Oparta na kosztach – koszt kapitału + koszty eksploatacji | Czynsz wg wartości użytkowej, porównywany z czynszami w okolicy |
| Nadpłata czynszu | Można było tylko obniżyć na przyszłość | Można było żądać zwrotu z mocą wsteczną |
| Ochrona prawa do mieszkania | Nie | Tak, po dwóch latach najmu wtórnego |
| Wypowiedzenie przez wynajmującego | 3 miesiące, bez podania przyczyny | Wymagało podania przyczyny |
Do 1 lipca 2026 roku obowiązywała zasada, która zaskakiwała wielu prywatnych wynajmujących: jeśli wynajmowałeś dwa mieszkania jednocześnie, ustawa o wynajmie prywatnym (privatuthyrningslagen) dotyczyła tylko pierwszego wynajmu. Drugi podlegał ustawie o najmie (hyreslagen) – z zupełnie innymi zasadami dotyczącymi czynszu, wypowiedzenia i ochrony prawa do mieszkania (besittningsskydd).
Ta zasada już nie obowiązuje. Dzięki nowej ustawie o wynajmie prywatnym (2026:772), która weszła w życie 1 lipca 2026 roku i zastąpiła ustawę o wynajmie własnego mieszkania (2012:978), możesz wynajmować do dwóch mieszkań na tych samych zasadach.
Jak było wcześniej – i dlaczego to miało znaczenie
Zgodnie ze starą ustawą nie miała ona zastosowania do „wynajmu dokonywanego obok wcześniejszego wynajmu, do którego ustawa ma zastosowanie”. W praktyce: drugie mieszkanie podlegało ustawie o najmie, rozdz. 12 kodeksu gruntowego.
Różnica była ogromna:
Wielu odkrywało to dopiero, gdy drugi najemca zgłosił się do sądu ds. najmu (Hyresnämnden).
Co obowiązuje od 1 lipca 2026 roku
Nowa ustawa określa granicę w inny sposób. Nie ma ona zastosowania, jeśli wynajmujący „regularnie wynajmuje więcej niż dwa mieszkania, które nie stanowią części mieszkania wynajmującego” (art. 3). Czyli:
- Jedno lub dwa mieszkania – ustawa o wynajmie prywatnym ma zastosowanie do obu.
- Trzy lub więcej, regularnie – ustawa nie ma zastosowania w ogóle, a wszystkie wynajmy podlegają ustawie o najmie.
- Pokój w Twoim własnym mieszkaniu nie wlicza się do tych dwóch.
Ustawa nadal dotyczy tylko osób fizycznych i spadków, a nie wynajmu na cele rekreacyjne.
Czynsz ustalany swobodnie – ale może być zwrot
Główną zasadą jest teraz, że Ty i najemca ustalacie czynsz. Najemca może jednak zwrócić się do sądu ds. najmu o ocenę czynszu, który jest „znacznie wyższy niż czynsz ogólnie pobierany” za porównywalne wynajmy prywatne (rozdz. 2, art. 5).
Nowość, na którą warto uważać: jeśli sąd obniży czynsz, wynajmujący musi zwrócić nadpłaconą kwotę plus odsetki (rozdz. 2, art. 6). Pod starą ustawą sąd mógł tylko zmienić czynsz na przyszłość. Swobodniejsze ustalanie czynszu wiąże się więc z ryzykiem zwrotu z mocą wsteczną, którego wcześniej nie było.
Trzy miesiące wypowiedzenia – dla obu stron
Dla nowych umów obowiązuje główna zasada trzech miesięcy wypowiedzenia, zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Wcześniej najemca mógł wypowiedzieć umowę z miesięcznym wyprzedzeniem. Umowa na czas określony wygasa z końcem okresu najmu, a najemca może ją wypowiedzieć wcześniej z trzymiesięcznym wyprzedzeniem.
Wynajmujący nadal może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, na przykład w przypadku niepłacenia czynszu, niedozwolonego podnajmu lub poważnych zakłóceń.
Ważne: stare umowy podlegają starej ustawie
Przepis przejściowy jest jasny – uchylona ustawa nadal ma zastosowanie do umów zawartych na jej podstawie. Jeśli wynajmujesz na podstawie umowy podpisanej przed 1 lipca 2026 roku, obowiązuje ustawa 2012:978, z miesięcznym wypowiedzeniem dla najemcy i czynszem opartym na kosztach.
Jeśli masz dwa mieszkania wynajmowane na podstawie umów z różnych okresów, możesz mieć dwa różne zestawy przepisów jednocześnie. Podpisz nową umowę, jeśli chcesz, aby obie podlegały nowej ustawie.
Nadal potrzebujesz zgody
Nowa ustawa nie zmienia tego, kto musi wyrazić zgodę:
- Mieszkanie w spółdzielni (bostadsrätt) – zgoda zarządu, w przeciwnym razie sądu ds. najmu. Zasady podnajmu mieszkania w spółdzielni stały się jednocześnie bardziej liberalne: wcześniejsze wynajmy mają mniejsze znaczenie przy nowym wniosku.
- Mieszkanie na wynajem (hyresrätt) – ustawa o wynajmie prywatnym nigdy nie ma zastosowania do podnajmu mieszkania na wynajem. Wymagana jest zgoda wynajmującego i obowiązują przepisy ustawy o najmie.
- Dom, mieszkanie własnościowe, dom letniskowy – bez zgody, ale wynajem na cele rekreacyjne nie podlega ustawie.
Podatki: odliczenie dotyczy każdego mieszkania
Odliczenie ryczałtowe w wysokości 40 000 SEK jest na każde mieszkanie i rok, a nie na osobę. Jeśli wynajmujesz dwa mieszkania, otrzymujesz dwa odliczenia ryczałtowe – plus dodatkowe odliczenie dla danego typu mieszkania. Przykłady obliczeń i szczegóły znajdziesz w naszym przewodniku o podatkach od podnajmu.
Pamiętaj też, że mieszkanie, którego sam nie używasz, może zostać uznane przez Skatteverket za nieruchomość gospodarczą – a regularny wynajem trzech lub więcej mieszkań to właśnie granica, po przekroczeniu której ustawa przestaje obowiązywać.
Lista kontrolna przed wynajmem drugiego mieszkania
- Sprawdź, czy nie wynajmujesz już regularnie więcej niż dwóch mieszkań.
- Podpisz nowe umowy, jeśli chcesz, aby oba mieszkania podlegały nowej ustawie.
- Ustal czynsz, który możesz uzasadnić w porównaniu z innymi wynajmami prywatnymi – ryzyko zwrotu jest nowe.
- Uwzględnij w kalkulacji trzymiesięczny okres wypowiedzenia, także ze strony najemcy.
- Uzyskaj zgodę wspólnoty lub wynajmującego, jeśli jest wymagana.
- Pamiętaj o odliczeniu ryczałtowym na każde mieszkanie przy rozliczeniu podatkowym.
Czytaj dalej
- Nowa ustawa o najmie 2026: jak zmieniają się zasady wynajmu
- Podatki od podnajmu
- Ile czynszu można pobierać
Częste pytania
Czy mogę teraz wynajmować dwa mieszkania jednocześnie? Tak. Od 1 lipca 2026 roku ustawa o wynajmie prywatnym obejmuje do dwóch mieszkań. Granica to regularny wynajem więcej niż dwóch mieszkań, które nie są częścią Twojego własnego mieszkania.
Co się stanie, jeśli wynajmę trzy mieszkania? Wtedy ustawa o wynajmie prywatnym nie ma zastosowania w ogóle – ustawa o najmie (rozdz. 12 kodeksu gruntowego) obowiązuje dla wszystkich wynajmów, z czynszem wg wartości użytkowej i ochroną prawa do mieszkania zgodnie z tymi przepisami.
Czy nowe zasady dotyczą mojej istniejącej umowy najmu? Nie. Umowy zawarte przed 1 lipca 2026 roku podlegają starej ustawie przez cały okres ich obowiązywania.
Czy wynajęty pokój w moim własnym mieszkaniu liczy się jako jedno z dwóch? Nie. Wyjątek dotyczy mieszkań, które nie stanowią części mieszkania wynajmującego.
Czy najemca może żądać zwrotu czynszu? Tak, jeśli sąd ds. najmu obniży czynsz, który jest znacznie wyższy niż ogólnie pobierany, nadpłacona kwota musi zostać zwrócona wraz z odsetkami. To zaostrzenie w porównaniu ze starą ustawą.
Wynajmuj bezpiecznie z Bofrid
Dwa mieszkania oznaczają dwa razy więcej najemców do znalezienia, sprawdzenia i ogarnięcia. Na Bofrid publikujesz ogłoszenie za darmo, otrzymujesz zweryfikowanych najemców z legitymacją BankID i sprawdzeniem zdolności kredytowej, a całą komunikację prowadzisz w jednym miejscu.
Więcej o całej reformie znajdziesz w naszym przeglądzie nowej ustawy o wynajmie prywatnym 2026.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej w indywidualnej sprawie.
