Nowa ustawa o wynajmie prywatnym (2026:772): co musisz wiedzieć

1 lipca 2026 r. weszła w życie ustawa o wynajmie prywatnym (privatuthyrningslagen, 2026:772), zastępując ustawę (2012:978) o wynajmie własnego mieszkania. To największa zmiana w wynajmie prywatnym od ponad dziesięciu lat: możesz wynajmować więcej nieruchomości, Ty i najemca ustalacie czynsz sami – ale okres wypowiedzenia się wydłużył, a hyresnämnden (Sąd ds. Wynajmu) może obecnie nakazać zwrot nadpłaty z mocą wsteczną.

Ten przewodnik wyjaśnia, co faktycznie mówi ustawa, co oznacza dla Twojej obecnej umowy i która z nowych zasad jest najdroższa do przeoczenia.

Krótka odpowiedź: co się zmieniło 1 lipca 2026 r.

Umowy zawarte przed 1 lipca 2026 r. nadal podlegają starej ustawie. To przepis przejściowy, który zaskakuje większość wynajmujących – wrócimy do niego.

1. Czy nowa ustawa o wynajmie prywatnym Cię dotyczy?

Ustawa ma zastosowanie, gdy osoba fizyczna lub spadkobiercy (dödsbo) wynajmują dom lub część domu (1 kap. 1 §). Ale trzy wyjątki w 1 kap. 3 § decydują więcej niż sama zasada główna. Ustawa nie ma zastosowania, jeśli:

• regularnie wynajmujesz więcej niż dwa mieszkania, które nie są częścią Twojego własnego mieszkania,
• posiadasz mieszkanie na podstawie umowy najmu (hyresrätt), lub
• wynajem dotyczy celów rekreacyjnych.

Jeśli nie podlegasz ustawie, zasady nie znikają – wtedy obowiązuje hyreslagen (12 kap. jordabalken, kodeksu gruntowego), która jest znacznie surowsza dla wynajmującego.

Najważniejszy wyjątek w praktyce: jeśli wynajmujesz swoje mieszkanie z umową najmu (hyresrätt) w podnajmie, nigdy nie podlegasz ustawie o wynajmie prywatnym. Wtedy obowiązuje zasada wartości użytkowej (bruksvärdesprincipen), możesz dodać maksymalnie 15 procent za meble, najemca może żądać zwrotu nadpłaty za 24 miesiące wstecz (12 kap. 55 e § jordabalken), a świadomie nieuczciwy czynsz jest dodatkowo karalny. Nowości o „swobodniejszym ustalaniu czynszu” nie dotyczą Cię. Mamy osobny przewodnik o kiedy obowiązuje ustawa o wynajmie prywatnym, a kiedy hyreslagen.

2. Dwie nieruchomości – i dwa ryczałtowe odliczenia

Stara ustawa dotyczyła tylko „pierwszego wynajęcia”. Jeśli wynająłeś jedną nieruchomość, drugi wynajem podlegał hyreslagen, z ochroną prawa do zamieszkiwania (besittningsskydd) i czynszem według wartości użytkowej. To ograniczenie zniknęło.

Sformułowanie w ustawie jest ważne: nie ma zakazu wynajmowania trzech nieruchomości. Przepis mówi, że ustawa nie ma zastosowania, jeśli regularnie wynajmujesz więcej niż dwie. Jeśli przekroczysz tę granicę, wszystkie Twoje wynajmy przechodzą na inny reżim prawny – dlatego druga nieruchomość to granica, którą powinieneś świadomie utrzymać, a nie przypadkiem przekroczyć.

Pod względem podatkowym jest to lepsze, niż wielu myśli. Ryczałtowe odliczenie w wysokości 40 000 kr przysługuje za każdą nieruchomość rocznie (42 kap. 30 § inkomstskattelagen, ustawy o podatku dochodowym), a nie na osobę. Jeśli wynajmujesz dwie nieruchomości, otrzymujesz 80 000 kr ryczałtowego odliczenia. Jeśli jesteście współwłaścicielami, odliczenie dzieli się według udziałów – dwóch współwłaścicieli po połowie otrzymuje po 20 000 kr. Więcej w naszym przewodniku o wynajmie dwóch nieruchomości według nowej ustawy o wynajmie prywatnym.

3. Swobodne ustalanie czynszu – ale z nowym limitem

Wynajmujący i najemca ustalają czynsz, który musi być określony kwotowo (2 kap. 1 §). Stary model oparty na kosztach – rozsądna stopa zwrotu od wartości rynkowej plus koszty eksploatacji – został zniesiony. Nie musisz już obliczać kosztów kapitału, aby uzasadnić czynsz.

Zamiast tego istnieje nowa ochrona przed zawyżonym czynszem w 2 kap. 5 §: najemca może złożyć wniosek do hyresnämnden, a sąd obniży czynsz, jeśli jest on znacznie wyższy niż czynsz powszechnie pobierany przy wynajmie podobnych lub równie poszukiwanych nieruchomości na podstawie tej samej ustawy.

Przeczytaj to zdanie jeszcze raz, bo norma porównawcza jest całkowicie nowa. Twój czynsz nie jest już porównywany z Twoimi kosztami ani z wartością użytkową w zasobie komunalnym – jest porównywany z tym, co inni prywatni wynajmujący pobierają za podobne nieruchomości. Dwie praktyczne konsekwencje:

1. Oprocentowanie kredytu hipotecznego nie jest już Twoją obroną. Wysokie koszty kapitału niczego nie uzasadniają, a niskie nie czynią czynszu nieuczciwym.
2. Sytuacja rynkowa jest Twoją obroną. Zachowaj zrzuty ekranu porównywalnych ogłoszeń w tej samej okolicy, o podobnej wielkości i standardzie, z miesiąca, w którym ustaliłeś czynsz. To będzie dowód w ewentualnej kontroli.

Słowo znacznie (väsentligt) podnosi poprzeczkę: mniejsze odchylenia w górę nie powinny prowadzić do żadnych zmian. Jeśli chcesz mieć punkt wyjścia, skorzystaj z naszego kalkulatora czynszu, a następnie porównaj z rzeczywistymi ogłoszeniami.

Klauzula indeksacyjna jest dozwolona – pod warunkami

Możecie umówić się, że czynsz będzie się zmieniał według indeksu (2 kap. 4 §). Podwyżka wymaga pisemnego powiadomienia, nowy czynsz zaczyna obowiązywać najwcześniej miesiąc po powiadomieniu, a poprzedni czynsz musi obowiązywać co najmniej rok. Klauzula indeksacyjna, która nie spełnia tych warunków, nie może być podstawą.

Nowość, której przeoczenie kosztuje najwięcej: zwrot z mocą wsteczną

Pod starą ustawą decyzja hyresnämnden działała tylko na przyszłość – w praktyce wynajmujący, który pobierał za dużo, mógł po prostu obniżyć czynsz. Teraz decyzja obowiązuje od dnia złożenia wniosku, a jeśli czynsz zostanie obniżony za okres wsteczny, wynajmujący musi zwrócić nadwyżkę z odsetkami (2 kap. 6 §).

Najemca, który złoży wniosek w trzecim miesiącu dwuletniej umowy, może więc odzyskać różnicę za prawie cały okres najmu. Ustal czynsz tak, jakby mógł być kontrolowany, bo teraz kontrola jest dla najemcy opłacalna. Tak działa zgłoszenie do hyresnämnden.

4. Okres wypowiedzenia: trzy miesiące – w obie strony

To zmiana, o której prawie nikt nie pisał, a wpływa na każdą umowę, którą zawierasz.

• Umowa na czas nieokreślony: umowa wypowiadana jest na koniec miesiąca przypadający najwcześniej trzy miesiące od wypowiedzenia (6 kap. 2 §).
• Umowa na czas określony: umowa kończy się z upływem okresu najmu, ale najemca może zawsze wypowiedzieć ją wcześniej z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia (6 kap. 1 §).

Pod starą ustawą najemca miał tylko jednomiesięczny okres wypowiedzenia. Teraz okres wypowiedzenia jest taki sam w obie strony, co daje Ci jako wynajmującemu znacznie lepszą perspektywę planowania – a Tobie jako najemcy dłuższe zobowiązanie, niż możesz się spodziewać. Sprawdź, której ustawie podlega Twoja umowa, zanim zaczniesz liczyć dni; omawiamy to w przewodniku o okresie wypowiedzenia w umowie najmu.

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę wcześniej tylko z powodów wymienionych w 6 kap. 3 § – między innymi nieopłacony czynsz przez ponad dwa tygodnie, niedozwolony podnajem, poważne zakłócenia, zaniedbanie lub odmowa dostępu. W wielu przypadkach wymagane jest również, aby najemca otrzymał możliwość poprawy. To, że umowa na czas określony nie może być już przerwana wcześniej bez podstawy, jest celowe: najemca powinien móc polegać na okresie najmu. Jeśli potrzebujesz mieszkania z powrotem w określonym terminie – zawrzyj umowę na czas określony do tego terminu, zamiast liczyć na wcześniejsze wypowiedzenie.

5. Łatwiejszy podnajem bostadsrätt (mieszkania spółdzielczego)

Reforma zmieniła również ustawę o bostadsrätt (bostadsrättslagen, 1991:614). Podstawy zezwolenia są takie same – nadal potrzebujesz uzasadnionego powodu wynajmu i zgody zarządu, w przeciwnym razie zezwolenia hyresnämnden – ale wcześniejsze wynajmy są teraz brane pod uwagę tylko, jeśli bostadsrätt był wynajmowany w znacznym zakresie.

To odpowiedź na dobrze znany problem: osoba, która już wynajmowała podczas pobytu za granicą, wcześniej otrzymywała odmowę następnym razem właśnie dlatego, że już wynajmowała. Teraz normalne, ograniczone czasowo wynajmy nie będą już działać na Twoją niekorzyść. Więcej na ten temat w podnajmie bostadsrätt – nowe zasady 2026.

Ta sama reforma ułatwiła również wynajem firmom i prowadzenie mieszkań dzielonych dzięki nowym zasadom dotyczącym wynajmu blokowego (blockhyra) – zobacz wynajem firmom 2026.

6. Depozyt: mit, który właśnie krąży

Kilka artykułów twierdzi, że od 1 lipca 2026 r. możesz pobierać depozyt w wysokości do trzech miesięcznych czynszów na podstawie nowej ustawy. To nieprawda.

Ustawa o wynajmie prywatnym nie zawiera żadnego przepisu o depozycie, a rządowa lista ustaw, które weszły w życie w połowie 2026 r., nie zawiera żadnej ustawy o depozycie. Propozycja regulowanego depozytu zabezpieczającego – z limitem trzech miesięcznych czynszów i środkami zdeponowanymi u osoby trzeciej lub w länsstyrelsen (zarządzie województwa) – pochodzi z propozycji komisji (między innymi Ds 2023:32), które nie stały się prawem.

To, co obowiązuje dziś, jest więc takie samo jak przed reformą: depozyt opiera się na swobodzie umów, zwykle wynosi od jednego do dwóch miesięcznych czynszów, środki nie są przechowywane na rachunku zastrzeżonym, a potrącenia możesz dokonać tylko za to, co możesz udowodnić – nieopłacony czynsz lub szkodę wykraczającą poza normalne zużycie (slitage). Szczegóły znajdziesz w naszym przewodniku o depozycie: zasady i kwoty.

7. Podatek od dochodów z wynajmu w 2026 r.

Przepisy podatkowe nie zmieniły się w wyniku reformy, ale decydują o Twoim rzeczywistym zysku. Nadwyżka jest opodatkowana jako dochód z kapitału stawką 30 procent.

Przykład obliczeniowy: wynajmujesz bostadsrätt za 12 000 kr/miesiąc (144 000 kr/rok), a opłata wynosi 3 500 kr/miesiąc (42 000 kr/rok). Opodatkowana nadwyżka: 144 000 − 40 000 − 42 000 = 62 000 kr. Podatek: 18 600 kr. Po podatku i opłacie zostaje: 83 400 kr.

Jeśli wynajmujesz dwie nieruchomości, jak wspomniano, otrzymujesz ryczałtowe odliczenie za każdą z nich. Więcej w naszym przewodniku o kwocie wolnej od podatku przy podnajmie.

8. A co z Twoją starą umową?

Przepis przejściowy jest prosty do odczytania i łatwy do niezrozumienia: ustawa (2012:978) została uchylona, ale nadal obowiązuje w przypadku umów zawartych przed 1 lipca 2026 r.

Umowa z 2025 r. pozostaje więc w starym reżimie prawnym – czynsz oparty na kosztach, jednomiesięczny okres wypowiedzenia dla najemcy i brak wymogu zwrotu z mocą wsteczną. Wynikają z tego dwie rzeczy:

1. Sprawdź datę podpisania umowy, zanim zastosujesz którąkolwiek z zasad z tego artykułu. Liczy się data umowy, a nie dzisiejsza data.
2. Nie wypowiadaj umowy działającemu najemcy tylko po to, aby przejść na nową ustawę. To nowy stosunek najmu objęty nową ustawą, a wypowiedzenie w tym celu może być zarówno droższe, jak i bardziej skomplikowane, niż warta jest swobodniejsza regulacja czynszu. Zasięgnij porady prawnej, zanim przekształcisz istniejącą umowę.

Lista kontrolna przed podpisaniem umowy

• Sprawdź, czy nie wynajmujesz regularnie więcej niż dwóch mieszkań – w przeciwnym razie obowiązuje hyreslagen.
• Czy wynajmujesz mieszkanie z umową najmu (hyresrätt)? Wtedy obowiązuje wartość użytkowa i maksymalnie 15 procent dodatku za meble, niezależnie od reformy.
• Sporządź umowę na piśmie i określ czynsz kwotowo; prąd, woda i ogrzewanie mogą być doliczane według faktycznego zużycia.
• Zachowaj swoje porównanie czynszów – ogłoszenia podobnych wynajmów prywatnych w okolicy, z datami.
• Zdecyduj, czy umowa ma być na czas określony, czy na czas nieokreślony, i uwzględnij trzymiesięczny okres wypowiedzenia w obie strony.
• Jeśli chcesz klauzulę indeksacyjną: wpisz ją i pamiętaj o wymogach pisemnego powiadomienia i co najmniej roku między podwyżkami.
• Jeśli masz bostadsrätt – uzyskaj pisemną zgodę zarządu, zanim najemca się wprowadzi.
• Ustal depozyt w umowie i zapisz, do czego może być wykorzystany, ponieważ ustawa milczy na ten temat.

Częste pytania

Kiedy weszła w życie nowa ustawa o wynajmie prywatnym?

1 lipca 2026 r. Ustawa nosi nazwę privatuthyrningslag (2026:772) i opiera się na proposition 2025/26:187 „En mer flexibel hyresmarknad” (bardziej elastyczny rynek najmu).

Ile nieruchomości mogę wynajmować?

Ile chcesz – ale ustawa nie ma zastosowania, jeśli regularnie wynajmujesz więcej niż dwa mieszkania, które nie są częścią Twojego własnego mieszkania. Jeśli przekroczysz tę granicę, obowiązuje hyreslagen, z czynszem według wartości użytkowej i ochroną prawa do zamieszkiwania (besittningsskydd).

Czy nowa ustawa obowiązuje, gdy wynajmuję moje mieszkanie z umową najmu (hyresrätt) w podnajmie?

Nie. Wynajem mieszkania, które sam posiadasz na podstawie umowy najmu, jest wyraźnie wyłączony (1 kap. 3 §). Wtedy obowiązuje 12 kap. jordabalken.

Ile czynszu mogę pobierać?

Ustalacie kwotę swobodnie. Hyresnämnden może obniżyć czynsz tylko wtedy, gdy jest on znacznie wyższy niż powszechnie pobierany przy podobnych wynajmach prywatnych.

Czy najemca może żądać zwrotu pieniędzy z mocą wsteczną?

Tak. Jeśli czynsz zostanie obniżony, wynajmujący musi zwrócić nadpłatę z odsetkami, licząc od dnia złożenia wniosku do hyresnämnden. To nowość w porównaniu ze starą ustawą.

Jaki jest okres wypowiedzenia?

Trzy miesiące do końca miesiąca, zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy, zgodnie z 6 kap. 1–2 §§. Pod starą ustawą najemca miał tylko jeden miesiąc.

Czy mogę pobierać depozyt i w jakiej wysokości?

Nadal nie ma przepisu o depozycie. Ustalacie kwotę – zwykle od jednego do dwóch miesięcznych czynszów – a potrącenia można dokonać tylko za to, co możesz udowodnić.

Czy nowe zasady dotyczą mojej istniejącej umowy najmu?

Nie. Umowy zawarte przed 1 lipca 2026 r. nadal podlegają ustawie (2012:978).

Źródła

• Privatuthyrningslag (2026:772) – Sveriges riksdag (parlament Szwecji)
• Prop. 2025/26:187 En mer flexibel hyresmarknad – Regeringen (rząd)
• Nya regler för hyra och bostadsrätt sommaren 2026 – Sveriges Domstolar (sądy Szwecji)
• Hyra ut privatbostad – Skatteverket (szwedzki urząd skarbowy)

Artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie zastępuje porady prawnej w indywidualnej sprawie.