Tak, możesz dodać dodatkowego najemcę do umowy najmu, ale tylko wtedy, gdy wyrazi na to zgodę wynajmujący. Wymagany jest pisemny aneks do Twojej pierwotnej umowy najmu.
Zasada ogólna w rozdziale 12, paragraf 1 ustawy o ziemi (jordabalken) jest taka, że najemca nie może przenieść ani udostępnić prawa do korzystania z nieruchomości innej osobie bez zgody wynajmującego. Dotyczy to również wprowadzenia dodatkowej osoby do mieszkania. Wynajmujący ma zatem prawne prawo do odmowy.
Kiedy potrzebna jest nowa umowa?
Jeśli chcesz wprowadzić partnera, przyjaciela lub krewnego, który ma mieszkać z Tobą przez dłuższy czas, sama ustna zgoda nie wystarczy. Ty i wynajmujący powinniście sporządzić pisemny aneks do umowy najmu. Ten aneks powinien wyraźnie określać:
- Która osoba jest dodawana.
- Od jakiej daty osoba ta staje się współnajemcą.
- Czy nowa osoba ponosi solidarną odpowiedzialność za cały czynsz.
- Ewentualne nowe warunki, które mają zastosowanie.
Taki aneks chroni Ciebie jako pierwotnego najemcę. Bez niego wynajmujący może twierdzić, że nielegalnie podnająłeś część mieszkania.
Różnica między współnajemcą a podnajmem
Ważne jest, aby odróżniać wprowadzenie współnajemcy od podnajęcia części mieszkania.
- Współnajemca (medhyresgäst): Osoba, która mieszka w mieszkaniu razem z Tobą. Dzielicie przestrzeń i często dzielicie się czynszem. Wynajmujący musi wyrazić na to zgodę.
- Podnajem (andrahandsuthyrning): Podnajmujesz część mieszkania (np. pokój) komuś, kto płaci czynsz bezpośrednio Tobie, ale nie mieszka z Tobą w ten sam sposób. Jest to bardziej formalne przeniesienie i wymaga odrębnej umowy oraz często zgody wynajmującego.
Aby uzyskać więcej szczegółów na temat różnicy, zapoznaj się z naszym przewodnikiem: Współlokator vs. Najemca: Jaka jest różnica i jakie masz prawa?
Wynajmujący może odmówić – ale nie dowolnie
Wynajmujący nie może odmówić Ci wprowadzenia dodatkowego najemcy bez powodu. Odmowa musi być rzeczowa i uzasadniona. Typowe powody, które mogą być ważne, to:
- Mieszkanie jest już za małe dla jednej osoby.
- Nowa osoba ma historię, która wiąże się z ryzykiem zakłóceń lub szkód.
- Wynajmujący ma uzasadniony powód, aby podejrzewać, że w rzeczywistości jest to nielegalny podnajem.
Jeśli uważasz, że odmowa jest bezzasadna, możesz odwołać się od decyzji do Hyresnämnden (Sądu ds. Czynszów). Tam każda sprawa jest oceniana indywidualnie. Przeczytaj więcej o swoich prawach w tym procesie: Hyresnämnden: jak działa i Twoje prawa jako najemcy
Krok po kroku: Jak dodać współnajemcę
- Skontaktuj się z wynajmującym: Poinformuj o swojej prośbie i wskaż, kogo chcesz dodać.
- Przygotuj informacje: Miej gotowe dane nowej osoby (imię i nazwisko, numer personalny, ewentualnie referencje).
- Negocjuj: Omów warunki, szczególnie kto jest odpowiedzialny za czynsz.
- Napisz aneks: Sporządź pisemny aneks do umowy najmu, który podpiszą obie strony.
- Zarchiwizuj: Zachowaj kopię podpisanego aneksu.
Prawa i obowiązki współnajemcy
Gdy osoba staje się współnajemcą na mocy aneksu do umowy najmu, powstaje stosunek prawny. Nowa osoba ma obowiązek przestrzegania regulaminu najmu i ponosi, jeśli tak uzgodniono, solidarną odpowiedzialność za cały czynsz. Oznacza to, że wynajmujący może żądać pełnej kwoty czynszu od Ciebie lub od Twojego współnajemcy w przypadku opóźnionej płatności. Zgodnie z rozdziałem 12, paragraf 4 ustawy o ziemi (jordabalken), współnajemca jest związany tymi samymi postanowieniami co Ty jako główny najemca. Dlatego kluczowe jest, aby pisemny aneks wyraźnie określał podział odpowiedzialności. Bez takiej umowy ryzykujesz, że sam poniesiesz pełną odpowiedzialność wobec wynajmującego. Współnajemca ma również prawo przebywać w mieszkaniu i korzystać z niego zgodnie z uzgodnieniami. Jeśli współnajemca zakłóca porządek, wynajmujący może żądać od Ciebie jako głównego najemcy podjęcia działań.
Odpowiedzialność i obowiązki wynajmującego
Wynajmujący ma obowiązek rozpatrzyć Twój wniosek o dodanie współnajemcy w sposób rzeczowy i rozsądny. Zgodnie z orzecznictwem Hyresnämnden, odmowa powinna być uzasadniona i niedyskryminująca. Wynajmujący nie może powoływać się na ogólne preferencje, ale musi mieć konkretne powody, takie jak to, że mieszkanie staje się zbyt ciasne zgodnie z przepisami gminnymi dotyczącymi powierzchni mieszkalnej. Wynajmujący ma również obowiązek szybkiego rozpatrzenia Twojej prośby. Opóźnienia mogą w niektórych przypadkach prowadzić do tego, że możesz wystąpić o zatwierdzenie współnajemcy przez Hyresnämnden. Gdy aneks został zatwierdzony i podpisany, wynajmujący jest związany tymi nowymi warunkami. Wynajmujący nie może jednostronnie zmieniać tych warunków bez Twojej zgody. Dlatego ważne jest, abyś przechowywał wszystkie dokumenty i korespondencję. W przyszłych sporach te dokumenty mogą służyć jako dowód.
Najczęściej zadawane pytania
**Czy wynajmujący może podnieść czynsz, jeśli wprowadzę dodatkową osobę?
Zależy to od tego, co jest zapisane w Twojej pierwotnej umowie najmu. Niektóre umowy zawierają klauzule, że czynsz może zostać skorygowany w przypadku zmiany sposobu użytkowania lub liczby najemców. Jeśli takiej umowy nie ma, wynajmujący nie może jednostronnie podnieść czynszu tylko dlatego, że wprowadzasz dodatkową osobę. Ewentualna podwyżka czynszu musi wtedy być negocjowana i określona w pisemnym aneksie.
**Co się stanie, jeśli wprowadzę kogoś bez zgody wynajmującego?
Może to prowadzić do poważnych konsekwencji. Wynajmujący może pozwać Cię za naruszenie umowy i w najgorszym przypadku nakazać eksmisję. Dotyczy to szczególnie sytuacji, gdy zostanie to uznane za nielegalny podnajem. Zapoznaj się z naszym przewodnikiem dotyczącym eksmisji, aby uzyskać więcej informacji: Eksmisja z powodu przestępstwa: kompletny przewodnik po nowych wymogach prawnych
**Czy dodatkowy najemca ponosi solidarną odpowiedzialność za cały czynsz?
Musi to być wyraźnie określone w pisemnym aneksie. Jeśli nie jest to sprecyzowane, tylko Ty jako pierwotny najemca jesteś odpowiedzialny wobec wynajmującego. Dlatego ważne jest, aby wyjaśnić to w umowie.
**Czy obowiązują te same zasady, jeśli mieszkam w bostadsrätt (mieszkaniu własnościowym)?
Nie, zasady są inne. W bostadsrätt obowiązują przepisy i decyzje zarządu spółdzielni mieszkaniowej (bostadsrättsförening). Często musisz zgłosić nową osobę zamieszkującą do zarządu i możesz potrzebować ich zgody. Przeczytaj więcej o szczegółowych zasadach dotyczących bostadsrätt: Podnajem bostadsrätt: nowe zasady 2026
Podsumowanie
Dodanie dodatkowego najemcy do umowy jest możliwe, ale wymaga zgody wynajmującego i pisemnego aneksu. Zapewnia to Twoje prawa i chroni przed przyszłymi sporami. Zawsze komunikuj się otwarcie z wynajmującym i upewnij się, że wszystkie uzgodnienia są udokumentowane.
Powyższy tekst stanowi ogólną informację i nie stanowi porady prawnej.
