| Sytuacja | Czy wynajmujący może żądać wymiany? | Podstawa |
|---|---|---|
| Twoje własne zasłony, kolor i model | Nie | Ruchomość, brak regulacji w 12 kap. jordabalken |
| Rolety zamontowane przez wynajmującego | Tak, muszą pozostać i być pielęgnowane | Obowiązek dbałości, 12 kap. 24 § jordabalken |
| Zasłony w wynajmie umeblowanym | Tak, wchodzą w skład najmu | Umowa o to, co jest wynajmowane |
| Markiza lub osłona przeciwsłoneczna na elewacji | Tak, zwykle wymaga zgody | Zewnętrzna część nieruchomości, regulamin w umowie |
| Folia lub folia przyklejona do szyby | Tak, jeśli uszkadza szkło | Obowiązek dbałości i odpowiedzialność odszkodowawcza |
| Karnisz przykręcony do ramy | Nie dla montażu, tak dla szkody | Obowiązek dbałości przy pogorszeniu stanu |
Nie, co do zasady nie. Zasłony, które sam kupiłeś i powiesiłeś, są Twoją ruchomością, a prawo najmu (hyreslagen) nie daje wynajmującemu prawa decydowania o meblach, tekstyliach czy innym wyposażeniu wewnątrz mieszkania. Żądanie wymiany zasłon na konkretny model lub kolor nie ma co do zasady podstawy prawnej – i samo w sobie nie może prowadzić do wypowiedzenia.
Wyjątki dotyczą czegoś innego niż gust: gdy osłony okienne należą do mieszkania, gdy uszkadzają nieruchomość lub gdy zmieniają wygląd zewnętrzny budynku.
Krótka odpowiedź: zasłona jest Twoja, okno należy do wynajmującego
Stosunek najmu w mieszkaniu na wynajem (hyresrätt) reguluje 12 kap. jordabalken, tzw. prawo najmu (hyreslagen). Określa ono stan mieszkania, obowiązek dbałości najemcy, prawo do dokonywania zmian oraz co stanowi zakłócenia. Nie zawiera przepisu dającego wynajmującemu prawo decydowania o ruchomym wyposażeniu.
Dlatego granica przebiega między:
- Ruchomościami – Twoje zasłony, karnisze, które sam zamontowałeś, tekstylia i meble. Wynajmujący nimi nie zarządza.
- Tym, co należy do mieszkania – rolety, markizy, szyny i okucia zamontowane przez wynajmującego. Obowiązuje tu obowiązek dbałości.
Czy wynajmujący może decydować o zasłonach w wynajmie zgodnie z prawem najmu?
Obowiązek dbałości dotyczy tego, co należy do wynajmującego
Zgodnie z 12 kap. 24 § jordabalken najemca ma obowiązek należycie dbać o mieszkanie i odpowiada za szkody powstałe z własnej winy lub niedbalstwa. Jeśli wiercąc w ramie okiennej przy montażu karnisza uszkodzisz ją, albo zerwiesz zamontowaną na stałe roletę, w grę wchodzi obowiązek dbałości – a nie wygląd zasłon.
To samo dotyczy działań podobnych do malowania i tapetowania. Prawo najemcy do wykonania takich prac na własny koszt wynika z 12 kap. 24 a § jordabalken, z obowiązkiem naprawienia szkody wynajmującemu, jeśli mieszkanie ulegnie pogorszeniu. Jak daleko sięga to prawo w przypadku ścian i powierzchni wykończeniowych, omawiamy w przewodniku o malowaniu i tapetowaniu w wynajmie.
Porządek i dobry stan
Zgodnie z 12 kap. 25 § jordabalken najemca ma obowiązek dopilnować, aby osoby w otoczeniu nie były narażone na zakłócenia oraz przestrzegać wszystkiego, co jest potrzebne do zachowania zdrowia, porządku i dobrego stanu w nieruchomości. Przepis ten dotyczy zakłóceń i stanu nieruchomości – a nie stylu wystroju. To, że sąsiadowi nie podobają się Twoje zasłony, nie jest zakłóceniem w rozumieniu prawa.
Natomiast działania, które faktycznie wpływają na nieruchomość, mogą podlegać tym przepisom: folia aluminiowa lub folia przeciwsłoneczna przyklejona bezpośrednio do szyby i uszkadzająca szkło, albo materiał zaciemniający przykręcony do elewacji.
Kiedy wynajmujący faktycznie może decydować o zasłonach w praktyce?
Istnieje kilka sytuacji, w których wynajmujący ma coś do powiedzenia:
Jednolity wygląd elewacji. Wielu wynajmujących ma regulaminy porządkowe dotyczące markiz, oszklania balkonów i zewnętrznych reklam. Takie wymagania dotyczą zewnętrznej części budynku, za którą odpowiada wynajmujący i która często jest związana z pozwoleniem na budowę. Wymóg białych firan od strony ulicy występuje w niektórych starszych zasobach, ale aby był wiążący, musi wynikać z umowy najmu – i nie może być sprzeczny z bezwzględnie obowiązującymi przepisami 12 kap. jordabalken.
Wynajem umeblowany. Jeśli wynajmujesz z meblami, zasłony wchodzą w skład tego, co zapewnia wynajmujący. Wtedy są one własnością wynajmującego i nie możesz ich wyrzucić – ale zwykle możesz uzupełnić je własnymi, pod warunkiem że oryginał zostanie zachowany i zwrócony.
Wymogi przeciwpożarowe w niektórych lokalach. W częściach wspólnych i klatkach schodowych wymogi ochrony przeciwpożarowej mogą wpływać na to, jakie tekstylia mogą się tam znajdować. Dotyczy to rzadko samego mieszkania mieszkalnego.
Rolety, szyny i okucia – to, co należy do mieszkania
Rolety, które były w mieszkaniu przy wprowadzce, należą do wynajmującego. Jeśli lamela pęknie z powodu normalnego zużycia, obowiązek konserwacji spoczywa na wynajmującym; jeśli pęknie, bo ktoś szarpnął za sznurek z użyciem siły, to sprawa najemcy. Ta sama logika dotyczy sprzętu AGD, co omawiamy w artykule o naprawie sprzętu AGD.
Otwory po wkrętach w ramie i ścianie to częsty przedmiot sporów przy wyprowadzce. Pojedyncze otwory po karniszach są zwykle uznawane za normalne użytkowanie, podczas gdy rozległe wiercenie w kafelkach lub skrzydłach okiennych może być uznane za szkodę. Jeśli chcesz wiedzieć, jak daleko możesz się posunąć z mocowaniami, znajdziesz omówienie w artykule o dekorowaniu ścian.
Jeśli wynajmujący potrąca pieniądze przy wyprowadzce, powołując się na montaż zasłon, obowiązują zwykłe zasady rozliczeń – zobacz co wynajmujący może potrącić z kaucji.
Podnajem i wynajem własnego mieszkania
Jeśli wynajmujesz od osoby prywatnej, może mieć zastosowanie ustawa o wynajmie prywatnym (privatuthyrningslagen, 2026:772). Ustawa dotyczy umów, w których osoba fizyczna lub spadek za wynagrodzeniem udostępnia dom lub część domu do celów mieszkalnych, i nie ma zastosowania, jeśli wynajmujący regularnie wynajmuje więcej niż dwa mieszkania, które nie stanowią części jego własnego mieszkania, jeśli wynajmujący sam posiada mieszkanie na podstawie prawa najmu (hyresrätt) lub jeśli wynajem dotyczy celów rekreacyjnych. Ustawa uchyla ustawę (2012:978) o wynajmie własnego mieszkania.
Ustawa reguluje między innymi, że umowa powinna być sporządzona na piśmie, jeśli zażąda tego którakolwiek ze stron, że umowa obowiązuje na czas nieokreślony, jeśli nie uzgodniono określonego okresu najmu, oraz że czynsz powinien być określony co do kwoty. Nie zawiera przepisów dotyczących wyposażenia ani zasłon. Zgodnie z ustawą postanowienia umowne, które w porównaniu z przepisami ustawy są niekorzystne dla najemcy, są bezskuteczne wobec najemcy, chyba że ustawa stanowi inaczej.
Praktycznie: jeśli wynajmujesz umeblowane mieszkanie od osoby prywatnej, wpisz do umowy, jakie tekstylia wchodzą w skład wyposażenia, i zrób zdjęcia przy wprowadzce. Więcej o różnicach między rodzajami umów znajdziesz w omówieniu pierwszej ręki i podnajmu.
Jak sobie poradzić z żądaniem
- Poproś o pisemne uzasadnienie. Zapytaj, na który punkt umowy najmu lub regulaminu porządkowego powołuje się wynajmujący.
- Sprawdź, czy chodzi o Twoją własność, czy wynajmującego. Jeśli zasłony są Twoje, żądanie co do zasady nie ma podstaw.
- Rozróżnij wygląd od szkody. Zaproponuj naprawę faktycznej szkody – to za tę część wynajmujący może żądać odszkodowania zgodnie z 12 kap. 24 § jordabalken.
- Odpowiedz pisemnie. Krótki e-mail, w którym kwestionujesz żądanie i prosisz o podstawę prawną, zwykle wystarczy.
- Zwróć się do Sądu ds. Najmu (Hyresnämnden), jeśli strony nie dojdą do porozumienia. Sąd pośredniczy w sporach najmu.
Żądanie wymiany zasłon samo w sobie nie może stanowić podstawy wypowiedzenia. Przepadek wymaga spełnienia jednej z przesłanek z 12 kap. jordabalken, a wybór wystroju nie należy do tych przesłanek.
Częste pytania
Czy mogę zostać wypowiedziany za odmowę wymiany zasłon? Nie. Wypowiedzenie przed terminem wymaga podstawy przepadku zgodnie z 12 kap. jordabalken, na przykład zaległości w czynszu, nielegalnego podnajmu lub poważnych zakłóceń. Wybór zasłon nie jest taką podstawą.
Czy wynajmujący może wejść i sprawdzać okna? Zgodnie z prawem najmu wynajmujący ma prawo wstępu w celu przeprowadzenia kontroli i niezbędnych prac, ale nie o dowolnej porze. Zasady i wymóg zapowiedzi omawiamy w artykule o wstępie do mieszkania.
Czy muszę zdjąć zasłony przy wyprowadzce? Tak, Twoje własne zasłony są ruchomością i powinny zostać zabrane. Pozostawione rzeczy wynajmujący może musieć usunąć w inny sposób, a koszt może spaść na Ciebie. Rolety i szyny należące do mieszkania należy natomiast pozostawić i muszą być w całości.
Czy wynajmujący może wymagać zaciemnienia od strony ulicy? Jeśli wymóg dotyczy zewnętrznej części budynku, wynajmujący może mieć podstawę w regulaminie porządkowym stanowiącym część umowy. Wymóg dotyczący wyłącznie wyglądu od wewnątrz zwykle nie ma takiej podstawy. Poproś o wskazanie punktu umowy, na który się powołano.
Tekst ma charakter ogólnej informacji i nie stanowi porady prawnej.
