Czynsze rynkowe – czym właściwie są?

Czynsz rynkowy oznacza, że wysokość opłaty jest ustalana swobodnie przez popyt i podaż: wynajmujący i najemca uzgadniają cenę bez sprawdzania, ile kosztują porównywalne mieszkania. Szwecja nie stosuje czynszów rynkowych w przypadku umów pierwotnych (förstahandskontrakt). Zamiast tego czynsz jest ustalany zgodnie z systemem wartości użytkowej (bruksvärdessystemet), wprowadzonym w 1968 roku. W większości zasobu czynsz jest ponadto negocjowany zbiorowo między właścicielami nieruchomości a organizacją najemców. Termin ten powraca jednak w każdej kampanii wyborczej, a przed wyborami do parlamentu 13 września 2026 r. znów jest obecny w debacie.

Bofrid to szwedzki portal rynku wynajmu, gdzie osoby prywatne i właściciele nieruchomości wynajmują mieszkania bezpośrednio najemcom. Pytanie o to, co naprawdę oznaczają czynsze rynkowe, pojawia się ciągle. Oto odpowiedź – z przywołaniem podstaw prawnych, liczb i argumentów obu stron.

Tak ustala się czynsz w Szwecji dzisiaj

Podstawą jest zasada wartości użytkowej zawarta w 12 rozdziale 55 § kodeksu gruntowego (jordabalken). Czynsz powinien odzwierciedlać standard mieszkania, jego wyposażenie, dostęp do pomieszczeń wspólnych oraz lokalizację, a zasadność stawki sprawdza się poprzez porównanie z podobnymi mieszkaniami. Jeśli umowa najmu zawiera klauzulę negocjacyjną, same negocjacje odbywają się zbiorowo zgodnie z ustawą o negocjacjach czynszowych (hyresförhandlingslagen (1978:304)) – między właścicielem nieruchomości a organizacją najemców, a nie między Tobą a Twoim wynajmującym. Bez takiej klauzuli czynsz uzgadniasz bezpośrednio z wynajmującym, ale nadal może zostać zbadany pod kątem wartości użytkowej przez komisję czynszową.

Celem jest zapewnienie ochrony lokatorom (besittningsskydd): najemca nie może zostać zmuszony do wyprowadzki tylko dlatego, że wynajmujący podnosi czynsz. System był modyfikowany na przestrzeni lat. W 1974 roku czynsze w sektorze komunalnym (allmännyttan) stały się normatywne, a w 2011 roku ta rola została zniesiona – od tego czasu normą są czynsze wynegocjowane zbiorowo. O tym, co dzieje się w przypadku podwyżki, piszemy w Podwyżka czynszu: Twoje prawa i zasady.

Nowe budownictwo stanowi wyjątek. Od 2006 roku czynsz w nowo wybudowanym budynku może być ustalony jako czynsz domniemany (presumtionshyra): jest on wynegocjowany z organizacją najemców w oparciu o koszty budowy, wyłączony z kontroli wartości użytkowej i obowiązuje przez 15 lat. Przepisy zmieniono 1 stycznia 2026 r. na mocy prop. 2024/25:192 – czynsze domniemane otrzymują obecnie co do zasady taką samą podwyżkę procentową, jak reszta lokali w danej miejscowości, a spory mogą być rozstrzygane przez arbitra wyznaczanego przez komisję czynszową (Hyresnämnden).

Czynsz rynkowy, swobodne ustalanie czynszu i czynsz bezpieczeństwa – jaka jest różnica?

Pojęcia te są często mylone w debacie, ale nie oznaczają tego samego.

Różnica między czynszem bezpieczeństwa a czynszem rynkowym leży w tym, co dzieje się po wprowadzeniu się. Partia Moderaterna sama pisze, że "nie chce wprowadzać czynszów rynkowych, które oznaczałyby drastyczne podwyżki w krótkim czasie", a rozwój czynszów w ich modelu ma przebiegać zgodnie z "bezpieczną, prostą i przewidywalną indeksacją". Krytyka propozycji dotyczy natomiast czynszu początkowego, czyli ceny wolnego lokalu dla osoby szukającej mieszkania. Więcej pojęć wyjaśniamy w słowniczku rynku najmu.

Co czynsze rynkowe oznaczałyby dla wysokości czynszu?

Najbliższą odpowiedzią są analizy scenariuszy przeprowadzone przez Ramboll Management Consulting na zlecenie Stowarzyszenia Najemców (Hyresgästföreningen) w 2026 roku. Metoda porównuje dzisiejsze poziomy czynszów z cenami mieszkań własnościowych (bostadsrätt) oraz dochodami gospodarstw domowych w różnych dzielnicach, obliczając czynsz odpowiadający równowadze rynkowej.

Średnia dla siedmiu gmin wynosi około 25 procent, ale rozpiętość wewnątrz miasta jest większa niż między miastami. W Sztokholmie szacuje się, że Östermalm–Djurgården doświadczy wzrostów bliskich 110 procent, a Norra Innerstaden 78 procent, podczas gdy w Skärholmen i Hässelby-Vällingby wzrosty wyniosą 11–13 procent, a w Järva czynsze mogą nawet nieco spaść. Wydatki na mieszkanie jako część dochodu gospodarstwa domowego w Sztokholmie wzrosną prawdopodobnie z 25 do 36 procent.

Dwie uwagi są istotne. Raporty zostały zamówione przez jedną ze stron debaty i mierzą tylko bezpośrednie skutki – Ramboll wyraźnie zaznacza, że nie analizowano efektów dynamicznych, takich jak łańcuchy przeprowadzek, decyzje inwestycyjne czy budowa nowych lokali. Dla odniesienia: według danych SCB (Statistics Sweden), średni czynsz za trzypokojowe mieszkanie w kraju w 2025 roku wynosił 9 118 SEK miesięcznie, po podwyżce o 4,6 procent względem roku poprzedniego. Aktualne poziomy według gmin znajdują się na naszej stronie z cenami czynszów.

Argumenty za i przeciw

Za swobodniejszym ustalaniem czynszów przemawia mobilność i podaż. Jeśli cena dyktuje warunki, staje się drożej mieszkać w zbyt dużym lokalu w atrakcyjnej lokalizacji, więcej osób może zdecydować się na wynajem, a kolejki zostaną zastąpione przez cenę. Skala problemu jest trudna do zlekceważenia: 31 grudnia 2025 r. w Sztokholmie w pośrednictwie mieszkaniowym było zarejestrowanych 894 592 osób, a 20 861 mieszkań, które trafiły na rynek w ciągu roku, wymagało średnio 9,0 lat oczekiwania.

Argumentem przeciw jest to, że mieszkanie nie jest towarem, z którego można zrezygnować. Jeśli czynsze drastycznie wzrosną w atrakcyjnych lokalizacjach, gospodarstwa domowe o niższych dochodach zostaną wyparte w miejsca o niższych cenach, a ochrona lokatorów stanie się słabsza w praktyce, nawet jeśli pozostanie w ustawie. Stowarzyszenie Najemców (Hyresgästföreningen) i organizacja Sveriges Allmännytta dodają, że dotychczasowe raporty nie wykazały, aby sposób ustalania czynszu był decydującym powodem budowania lub niebudowania mieszkań.

Żadna ze stron nie ma szwedzkiego dowodu na poparcie swoich tez. Czynsze w Szwecji są regulowane w jakiejś formie od 1942 roku.

Czego może nauczyć nas Finlandia?

Finlandia deregulowała swój rynek najmu stopniowo aż do 1995 roku i dlatego jest przykładem cytowanym przez obie strony. Według analizy Boframjandet z 2023 r., deregulacja doprowadziła do wyższych czynszów w sektorze nieregulowanym, zwłaszcza w regionie Helsinek, ale także do wyraźnie większej podaży. Region Helsinek od 1995 r. miał znacznie wyższą liczbę budowanych mieszkań na 1 000 mieszkańców niż region Sztokholmu, a w ostatnich latach w regionie stolicy dostępnych było jednocześnie 16 000–20 000 wolnych mieszkań.

Porównanie ma jednak swoje "ale". Deregulacja miała miejsce po kryzysie lat 90., kiedy popyt był stłumiony i istniała nadpodaż, co utrzymało wzrosty na niskim poziomie w krótkim terminie. Ponadto nie była to sytuacja "wszystko albo nic": subsydiowane mieszkania Ara z regulowanymi czynszami stanowią dziś około 30 procent nowych budynków w Helsinkach, a dodatek mieszkaniowy jest hojny. Nie porównujemy więc czystego rynku.

Czynsze rynkowe już istnieją – w części rynku

Jeśli wynajmujesz mieszkanie własnościowe (bostadsrätt) lub dom od osoby prywatnej, wartość użytkowa nie obowiązuje. Tam rządzi ustawa o wynajmie prywatnym (privatuthyrningslagen), która 1 lipca 2026 r. została zastąpiona nową ustawą na mocy prop. 2025/26:187, uchwaloną przez parlament 20 maja 2026 r. Stara metoda obliczeń – rozsądny zwrot z wartości rynkowej mieszkania plus koszty eksploatacyjne – została usunięta. Zamiast tego komisja czynszowa (Hyresnämnden) może zmienić czynsz tylko wtedy, gdy jest on znacznie wyższy niż to, co jest powszechnie pobierane w innych wynajmach prywatnych. Jest to porównanie do rynku, a nie do wartości użytkowej. Ustawa dotyczy tylko osób fizycznych i mas spadkowych, a nie osób regularnie wynajmujących więcej niż dwa mieszkania. O tym, co jeszcze się zmieniło, piszemy w Nowa ustawa o najmie 2026 oraz w naszym poradniku do privatuthyrningslagen.

Podnajem (andrahandsuthyrning) mieszkania w systemie hyresrätt działa odwrotnie. Czynsz pierwotny jest sufitem, dodatek za umeblowanie zgodnie z orzecznictwem szwedzkich sądów nie może przekroczyć 15 procent, a komisja czynszowa (Hyresnämnden) może zdecydować o zwrocie zawyżonego czynszu (överhyra) do dwóch lat wstecz dla umów zawartych po 1 października 2019 r. Jak postąpić w przypadku sporu: zgłoś sprawę do komisji czynszowej (Hyresnämnden).

Często zadawane pytania

Czy Szwecja ma obecnie czynsze rynkowe? Nie. Umowy pierwotne ustalane są zgodnie z systemem wartości użytkowej, a w nowym budownictwie powszechny jest czynsz domniemany. Żadna partia jak dotąd nie wprowadziła swobodnego ustalania czynszu w parlamencie.

Co stało się z propozycją z 2021 roku? Raport o swobodnym ustalaniu czynszu w nowym budownictwie (SOU 2021:50) został przedstawiony 4 czerwca 2021 r. Partia Lewicy (Vänsterpartiet) postawiła tę kwestię jako warunek poparcia dla rządu, a 21 czerwca premier Stefan Löfven przegrał głosowanie nad wotum nieufności 181 głosami przeciw 109. Ustąpił ze stanowiska 28 czerwca, a propozycja nigdy nie stała się prawem.

Czy mój czynsz wzrósłby natychmiast, gdyby wprowadzono czynsze rynkowe? Nie według propozycji, które istnieją obecnie. "Czynsz bezpieczeństwa" partii Moderaterna ma dotyczyć nowych umów, a liberałowie (Liberalerna) w swoim manifeście wyborczym 2026 chcą "zezwolić na swobodne ustalanie czynszu w nowym budownictwie i pozwolić, by lokalizacja miała większy wpływ na czynsze". Bieżące umowy nie są objęte żadną z tych propozycji.

Co myślą partie przed wyborami w 2026 roku? Moderaterna chce zastąpić negocjacje zbiorowe i wartość użytkową czynszami bezpieczeństwa dla nowych umów, co przegłosowano na kongresie partii w 2025 roku. Liberalerna chce swobodnego ustalania czynszu w nowym budownictwie. Socialdemokraterna mówi nie i chce zamiast tego stymulować budownictwo, m.in. poprzez przywrócenie wsparcia inwestycyjnego. Vänsterpartiet obaliła rząd w tej kwestii w 2021 roku.

Niniejszy tekst stanowi informację ogólną i nie należy go traktować jako porady prawnej.