| Typ mieszkania | Dodatkowe odliczenie poza 40 000 kr |
|---|---|
| Willa / dom jednorodzinny | 20% przychodu z wynajmu |
| Bostadsrätt | Opłata do wspólnoty (förening) za wynajmowaną część i okres |
| Hyresrätt | Czynsz, który sam płacisz za wynajmowaną część i okres |
Wynajmowanie swojego mieszkania w drugiej ręce może dać przyjemny dodatkowy dochód – ale ile z czynszu faktycznie możesz zatrzymać? Dobra wiadomość jest taka, że duża część jest często wolna od podatku dzięki ryczałtowemu odliczeniu. Poniżej omawiamy zasady na 2026 rok, co obowiązuje w przypadku hyresrätt, bostadsrätt i willi oraz jak obliczyć podatek.
Jak opodatkowany jest podnajem?
Dochód z wynajmu Twojego prywatnego mieszkania jest opodatkowany w kategorii dochodu kapitałowego. Podatek wynosi 30 procent – ale tylko od nadwyżki, która pozostanie po odliczeniu ryczałtu i ewentualnych dodatkowych odliczeń. Jeśli nie ma nadwyżki, nie płacisz żadnego podatku, a wynajem zwykle nie musi być nawet zgłaszany.
Ryczałtowe odliczenie – 40 000 kr na mieszkanie
Możesz skorzystać z ryczałtowego odliczenia w wysokości 40 000 kr na mieszkanie i rok. Ważne informacje:
- Odliczenie dotyczy jednego mieszkania, a nie osoby. Jeśli jesteście współwłaścicielami, dzielicie 40 000 kr proporcjonalnie do udziałów.
- Przysługuje tylko jedno ryczałtowe odliczenie na mieszkanie, nawet jeśli masz kilka dochodów z niego (np. wynajem plus miejsce parkingowe).
- Ryczałt ma pokryć Twoje koszty – dlatego nie możesz osobno odliczać rzeczywistych wydatków, takich jak meble, remont, ubezpieczenie czy odsetki.
Dodatkowe odliczenia w zależności od typu mieszkania
Oprócz ryczałtu możesz skorzystać z dodatkowego odliczenia, które zależy od typu wynajmowanego mieszkania:
W przypadku bostadsrätt i hyresrätt dodatkowe odliczenie nie może być większe niż przychód z wynajmu.
Przykłady obliczeń
Willa: Wynajmujesz za 50 000 kr rocznie. Odliczenia: 40 000 kr + 20% z 50 000 = 10 000 kr, czyli łącznie 50 000 kr. Nadwyżka: 0 kr → brak podatku.
Bostadsrätt: Wynajmujesz całe mieszkanie za 120 000 kr/rok. Twoja opłata wynosi 4 000 kr/mies. = 48 000 kr/rok. Odliczenia: 40 000 + 48 000 = 88 000 kr. Nadwyżka: 32 000 kr. Podatek: 30% = 9 600 kr.
Hyresrätt: Wynajmujesz za 12 000 kr/mies., ale sam płacisz 9 000 kr/mies. wynajmującemu, przez 4 miesiące. Przychód: 48 000 kr. Odliczenia: 40 000 + (9 000 × 4) = 76 000 kr, ale ograniczone do przychodu 48 000 kr. Nadwyżka: 0 kr → brak podatku.
Nowe zasady 2026 – podwyższenie ryczałtu w drodze
W ramach reformy dotyczącej nowej ustawy o wynajmie prywatnym 2026 ryczałtowe odliczenie ma zostać podwyższone z 40 000 kr do 50 000 kr na mieszkanie i rok. W związku z tym podniesiony zostanie również limit, od którego wynajem jest uznawany za działalność gospodarczą, abyś mógł wynajmować więcej mieszkań prywatnie.
Ponieważ zmiana wchodzi w życie w trakcie roku, różne kwoty mogą obowiązywać dla różnych części 2026 roku. Zawsze sprawdzaj aktualną kwotę i przepisy przejściowe bezpośrednio u Skatteverket przed złożeniem deklaracji.
Jak złożyć deklarację
Jeśli wystąpi nadwyżka, zgłaszasz ją w Inkomstdeklaration 1, punkt 7.3 (nadwyżka z wynajmu prywatnego mieszkania). Skatteverket ma pomocniczy formularz, SKV 2199, na którym obliczasz kwotę. Nie wysyła się go, ale warto go zachować. Pamiętaj, że sam odpowiadasz za złożenie deklaracji – nawet jeśli wynajem odbywał się przez platformę cyfrową.
Zanim wynajmiesz
Pamiętaj, że zwykle potrzebujesz zgody: w przypadku bostadsrätt wymagana jest zgoda zarządu, a w przypadku hyresrätt – zgoda wynajmującego lub Hyresnämnden. Bez zgody ryzykujesz utratę mieszkania. Przeczytaj więcej w naszym przewodniku o podnajmie oraz o tym, jak ustalić skälig hyra.
Na Bofrid znajdziesz zweryfikowanych przez BankID najemców z Bostadsmerit – ogłoszenia są bezpłatne, dzięki czemu Twój podnajem będzie zarówno bezpieczny, jak i opłacalny.
Czytaj dalej
- Krótkoterminowy wynajem i Airbnb 2026: zasady dla bostadsrätt i hyresrätt
- Odliczenie odsetek przy podnajmie: ile zaoszczędzisz na podatku
- Stopy procentowe kredytów mieszkaniowych 2026
- Rynek wynajmu 2026: Nowe zasady podnajmu, które warto znać
Częste pytania
Ile mogę wynająć bez podatku? Co najmniej 40 000 kr na mieszkanie i rok dzięki ryczałtowemu odliczeniu – często więcej, gdy dodasz dodatkowe odliczenie dla swojego typu mieszkania.
Czy 40 000 kr dotyczy jednej osoby? Nie, dotyczy mieszkania. Jeśli jesteście współwłaścicielami, dzielicie odliczenie.
Czy mogę odliczyć meble i remont? Nie. Ryczałt ma pokryć wszystkie takie koszty.
Jaka stawka podatku obowiązuje? 30 procent, ale tylko od nadwyżki po odliczeniach.
